回眸2009年，瑞安楼市可用“疯狂”来概括。年初，沉寂了一年多的楼市在新楼盘推出后被唤醒，“炒房热”急剧升温，房价屡创新高，市场交易异常活跃，炒返回地红证、炒楼花、投机炒房成了一些市民的热门话题，一级土地市场上掀起高价抢地风潮，诞生一个个地王。望着无法承受的房价，社会舆论一片质疑之声。市场“疯狂”气氛一直延续到10月底，随着瑞安市人民政府出台《关于进一步规范我市房地产市场的实施意见》（瑞政发〔2009〕138号）的出台，以及中央政府密集出台了一系列楼市调控政策为楼市降温，一系列措施的推行，终于使房地产市场回归疲软状态。

一、2009年我市房地产市场运行状况

（一）土地市场

    据市公共资源交易中心公开的信息统计：2009年我市成功出让商品房住宅建设用地项目15宗，出让土地总面积约29.3万平方米（440亩），建筑规模约68.5万平方米，其中商品住宅约58.8万平方米，成交总金额38.9亿元，出让土地平均楼面地价6207元/平方米。商品房住宅建设用地出让面积、平均楼面地价较之前两年都有明显的提高。12月22日，江苏天一瑞安房地产开发有限公司和广瑞集团股份有限公司分别以9亿元和10.6亿元拍得飞云中心区E-36-E-39地块和塘下镇前庄村地块，创造了新“地王”。飞云中心区E-36-E-39地块更是以9700元/平方米的平均楼面地价创造了我市挂牌出让土地的楼面地价新高，也再次出现“地价比房价高”的事实。

  自2007年以来，我市已出让商品房住宅建设用地项目32宗，出让土地总面积约54.8万平方米（822亩），建筑规模约129万平方米（其中商品住宅规模约119万平方米），出让成交总金额67.1亿元，平均楼面地价为5457元/平方米。地块分布如下：市区可建住宅面积只有12.5万平方米（5宗），仅占10.5%；大部分商品房用地集中在塘下，可建住宅面积约65.6万平方米（14宗），占全部住宅面积的55.1%；莘塍9.9万平方米（3宗）；飞云16.4万平方米（3宗）；汀田7.6万平方米（3宗）；马屿2.6万平方米（3宗）；陶山4.5万平方米（1宗）。

 
（二）商品房市场

    2009年我市批准预售项目6个，商品房面积23.4万平方米（住宅面积21.9万平方米、1728套）；有8个楼盘开盘，分别是金瑞名苑、天瑞尚品、润锦苑、国际公馆、总府壹号、万隆花园（1-2幢）、瑞豪家苑、天瑞尚城（一期），供应面积达28万平方米（住宅面积25.3万平方米、2005套）。这也是自2005年房地产宏观调控以来，我市商品房供应最为充足的一年，但与宏观调控前的供应量相比，仍存在不少的差距。原先准备在2009年推出的一些楼盘，如：华龙一品、星海广场、九州花苑、温莎公寓、新公馆等，由于下半年形势的变化都推迟了开盘时间。

 
    2009年我市商品房买卖合同登记备案1622套，同比增长61%；总面积22.18万平方米，同比增长51%；合同总金额36.19亿元（住宅面积21.96万平方米、1535套），同比增长240%。

 
    2009年，全市商品房买卖合同住宅均价16175元/平方米，市区商品房合同住宅均价17155元/平方米。各楼盘住宅每平方米实际均价（扣除一些楼盘一次性付款的折扣）分别是：金瑞名苑16000元、天瑞尚品19000元、润锦苑15000元、国际公馆20500元、万隆花园12000元、天瑞尚城22000元、总府壹号15000元、瑞豪家苑9500元。对比2008年开盘的元隆山庄8000元、天成小区9000元、瑞建组团5600元，商品房合同均价上涨幅度超过一倍。

（三）二手房市场

    2009年全市二手房交易6924套，同比增长60%；成交面积95.92万平方米，同比增长45%；成交总金额58.13亿元（住宅交易6793套，成交面积80.5万平方米），同比增长110%。

 
    交易登记信息统计，2009年全市二手房住宅交易评估均价6706元/平方米，市区二手房住宅交易评估均价7874元/平方米。据市场调查结果，2009年第四季度市区二手房住宅交易实际均价约11900元/平方米。

   市区二手房价格从今年1月份的8560元/平方米一直上涨到11月份的12465元/平方米，12月份又回落到11972元/平方米。全年市区套房均价每平方米上涨了约3400元，其中安阳新区欧瑞豪庭、风荷苑、信达花苑、嘉宝锦园等均价上涨超过8000元，老城区逸景湾、外滩佳园、体育小区等均价上涨超过5500元，虹桥南路、周松路、文化小区等也上涨了1500-2500元，落地式住房上涨幅度在1000-2000元。

（四）房产抵押

    2009年全市存量房抵押登记34867宗，同比增长59.5%；抵押面积908.79万平方米，同比增长39.4%；抵押贷款总额545.5亿元，同比增长77.8%。

    据不完全统计，2006、2007年开盘的几个主要楼盘的购房对象中，需要按揭贷款支付的比例不到40%；而2009年开盘的几个主要楼盘的购房对象中，需要按揭贷款支付的比例已超过90%。

二、当前我市房地产市场的主要问题

    1、房地产市场供求失衡的矛盾依然比较突出。

    供不应求矛盾在商品房和二手房市场同时存在。商品房市场供应的问题有：一是前阶段商品房总供应量少。2006年-2009年这四年时间里，我市商品房住宅供应仅70多万平方米，一些商品房项目开发进度过于缓慢、建设周期过长，已出让土地无法全部形成当期的有效市场供应。2007年出让的住宅建设用地大多未进入预售。二是90平方米以下的住房比重占70%以上的住房结构比例调整政策没有得到真正落实。有些项目虽有住房结构比例调整政策限制，但都按照可并套的房型设计，以两套或三套合并出售为强制条件。如：某楼盘规划套数是630套，合并后只有300多套，原来80多平方的普通住房无形中成了160多平方的豪华住宅。

   二手房供应的问题有：由于我市住房入住率高，市场上可供交易的房源有限；二是集体土地上住房流转受限制，一定程度上影响二手房供应总量；市场上供应的二手房源信息及价格信息不透明，购房者易受一些不良房产中介误导等。

   在需求方面，一是由于我市人多地少、民间资本雄厚，市民改善居住条件、投资购房保值升值的愿望越来越强烈。而由于种种原因导致旧城拆迁、旧村改造进展缓慢，难以满足改善型住房需求。二是新组建家庭购买结婚用房的刚性需求较强，据统计，近两年我市每年都有11000多对人登记结婚，市区就占了1/4以上，购结婚用房的很多。三是农民进城购房、华侨购房和外出经商户回乡购房等住房需求也非常可观。

   由此可见，我市住房供应和需求存在明显的不平衡，供求矛盾是导致我市房价上升的主因。供应少、需求旺的状况不彻底改变，未来房价上涨依然难以避免。

2、房价价位明显过高。

   目前我市住房价格与合理价值已存在明显的偏离，体现在：一是商品房销售价格和投入成本明显脱节。国内房地产项目的正常开发利润一般是在20%-60%之间，而我市2009年开盘的一些商品房项目利润一般都达到100%-500%。二是房价收入比失调。按照国际惯例和比较通行的说法认为，房价与城市居民家庭年收入比在3-6倍之间为合理区间，而我市2009年城镇居民人均可支配收入27800元，以三口之家购买一套价值130万的虹桥路90平方的住房为例，房价与城市居民家庭年收入比约为15.5倍。三是房价与租金的比例严重失调，国际公认的住房合理租售比（每平方米住房月租金与售价的比例）是1：100-300，而我市虹桥路的住房租售比大约是1：750，清莲小区大约是1：1500。

   由于房地产市场存在供不应求的矛盾，而商品房定价权完全由开发商掌握，商品房开盘价一次比一次高。同时，一些不法房产中介和投机炒房者恶意炒作，发布虚假信息“叫高不叫低、叫涨不叫跌”误导购房者，乘机哄抬房价或直接参与赚吃差价，以致市场出现了“击鼓传花、水涨船高”的房价上涨方式，目前我市房价已远远超出大多数市民家庭的购房能力。同时，由于我市自2004年后就没有经济适用房项目投入分配，大量投资者将资金投入楼市争夺住房资源，各金融单位对购买60平方米以下小套型住房基本上都不予贷款等原因，使越来越多的中、低收入家庭难以满足购房愿望。

三、2010年房地产市场走势展望

   （一）政策影响

   2009年，在国家宽松政策的刺激下，楼市率先走出了金融危机的阴霾，从复苏到回暖，持续火热的楼市导致房价屡创新高。针对近乎疯狂的楼市，2009年年底，在不到半个月的时间里，楼市调控政策频频发力。从“国四条”到“拿地首付不低于50%”，再到“营业税优惠政策”终止、“国十一条”，中央政府密集出台了多个楼市调控政策为楼市降温，被外界普遍理解为对房地产交易收紧的信号。2010年，预测楼市政策还会出现微调，调整范围可能包括土地政策、银行按揭利率、税收政策等。

   （二）市场供需关系趋势

   从目前所掌握的情况来看，2010年我市房地产市场住房供求关系的趋势将走向平衡。原因之一：商品房的供应量在提高。除了原先准备在2009年推出的一些楼盘由于下半年形势的变化都推迟了开盘时间以外，还有汇景苑、香榭绿洲、尚城二期、御景苑、汇景苑、万川景苑等楼盘在2010年预计能达到预售条件。特别是前三年的商品房建设用地出让规模达到822亩，可建商品住宅规模约120万平方米。由此可见，假设市场平稳，预计2010年的商品房供应量应不少于35万平方米。原因之二：虽然受到营业税政策“2年改5年”的影响，但我市的存量房市场供应量变化不会太大，这是由于我市存量房交易历来有“税费转嫁”的因素存在。原因之三：市场观望气氛加重，市场预期降低，购房贷款条件提高、遏制投资性购房力度加强等，都预示着投资和投机性需求将会有明显减少。总而言之，2010年的楼市供求形势比2009年乐观得多。

   从中长期看，随着我市大量可供住宅建设用地的不断推出，旧村改造、返回地建设步伐的加快，“退二进三”政策的具体落实，经济适用房、廉租房的逐步到位，以及投机性住房需求逐步减少，未来我市商品房供求矛盾应能逐步化解。

   （三）房价走势

   判断房价走势需要结合政策因素、供应因素和需求因素来考虑。2009年房价快速上涨的原因在于：供应量有限，投机和投资性需求明显增加，压抑一年多的刚性需求爆发，国家宏观调控政策的支持（尤其是货币政策的宽松）等。近期，国家遏制房地产市场非理性行为的政策方向已经明确，房地产信贷将逐步趋紧，供求矛盾有明显的减弱趋势，市场观望气氛比较浓郁。可以预见，2009年房价飞速上涨的现象将不会在2010年再现。

   受国家和地方政策调整的影响，从2009年年底起，我市楼市已显疲态。市场调查结果，12月份二手房市场供应报价基本不变，但同地段的较高报价的供应套数因无人问津而有所减少，12月份的每平方的平均报价统计已有约200元的小幅回落。目前的楼市存在着多方和空方的较量，多方在寻找涨价的机会，而空方则在等待降价的结果。随着商品房、经济适用房、廉租房供应的增加，返回地建设加速，投机性炒房空间缩小，市场信息更加透明，未来我市房价下降的条件已基本成熟。