制图/颖颖

今年开春以来温州楼市中改善型居住需求不断增多，以小换大、以旧换新，升级置业正成为主要的购房需求之一。记者从市区各大中介机构了解到，目前为改善居住条件而选房的客户约占总客源的40%左右。然而在升级置业的过程中，如何保证资金链的畅通，如何规避风险确保房产交易的安全，就成了换房者首要考虑的问题。

方法介绍：

四种方式筹措资金

方法按揭买新押旧买新租旧养新卖旧买新

适对于那些有足够能力支付新房首付及还贷的换房者，他们大多选择保留旧房，这就需要通过银行按揭贷款来购买新房对于那些不想丧失房屋产权但新房首付能力不够的人群，可以选择把旧房抵押给银行，获得一笔短期贷款来支付新房首付对于不想丧失房屋产权又有能力支付新房首付的人群，可以选择住进新房后把旧房用来出租，用租金来偿还月供对于经济条件不是很宽裕的升级置业者，可以选择把旧房卖掉来付新房的部分房款及装修费

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虽然换房可以通过多种方式来筹措资金。但在实际的交易过程中，大多数换房者还是选择先买新房的方式。之所以会使用这种方式，一方面，温州人有“有屋是有财”的传统观念，如果自己的能力足够，他们大多不会放弃对旧房的持有权；另一方面，目前楼市处于一个上升通道，许多人认为多一套房产便是多了一个涨价的空间，即便必须卖掉旧房来筹措资金，也要等到最后的那一刻；还有一点，如果选择先卖再买，由于老房子卖出后离新居入住还有一段时间，这期间发生居住“时间差”就成了必须要解决的难题。

专家支招：

如何度过换房真空

那么对于先卖再买的换房者，如何度过这段“真空期”呢？

一位中介负责人表示其中不外乎有两个原则：一是尽量把“时间差”缩短；二是寻找其他居住方式进行替代。因此，换房客户在卖房交易过程中与交易方、中介方的沟通十分重要。首先，换房者应向专业人士咨询交易过程中的各项事宜，大致确定整个交易周期；其次，与交易对方共同协商，尽量延长卖房交房期限，同时尽量提前买进新居的交房时间；其三，可适当借助“返租”，即把房卖给下家后再进行“返租”的居住方式避免出现“真空期”，一般而言此时的租金水平会略低于同期的市场价位又避免了搬家的车马劳顿；其四，在上述几种办法仍未能解决交易期间换房者居所问题的情况下，换房者则可以进入租赁市场租房过渡。当然除此之外，如果在换房过程能够得到亲戚朋友的帮助解决居住问题，也不失为一个借力的好方法。

律师提醒：

五个细节确保安全

而对于换房者而言，购房目的性很强，因此针对此类群体而言，如何做到安全交易呢？浙江嘉瑞成律师事务所姜周晓律师提醒：

看定之后下“定金”

目前楼市处于上升通道，对于换房者而言，购房欲望强烈，因此看到合适的房源不免心动不已。但对于这类群体而言，由于要考虑到家庭所有成员的需求，因此，律师建议避免出现自作主张的情形发生。因为一旦在冲动的情况下付出了定金，而此后家人意见又无法统一，这势必会带来损失。因为买家收到定金之后，若由于购房者家庭内部意见不统一而解除的，定金一般不会返还。

律师建议，换房者在看房时全家出动，在全家商量并达成统一意见之后再决定是否购买，此时再支付定金也不迟。

核实产权合法性

确定产权的合法性，这在很大程度上关系到交易资金的安全性。对于换房者来说，有部分人士是在售出自有房产之后再购买新房，因此资金安全尤其要注意，否则落得“房财两空”。产权的合法性主要包括两个方面的内容，其一是了解房产产权是否属于卖家，另一方面就是确认房产是否有被司法抵押，是否属于共有财产等。

因此，产权的合法性要亲自核实，如果自己无法到场，也要委托品牌中介机构代办，并提供相应的书面材料。

合同内容要细致

据了解，目前解决所有房产买卖纠纷都是依据合同条款的约定，因此，律师建议合同条款一定要细致、详尽。如果在格式条款中没有包含进去的内容，可在双方协商一致的情况下，以附件的形式写入合同。合同内容应尽量避免模糊的条款，以免发生纠纷之后无法据此解决问题。

买卖合同条款中比较重要的内容包括房款、过户日期、交房日期、房款支付形式、违约责任以及买卖双方承诺的内容，因此在双方讨价还价过程中所有能够以文字体现出来的内容，均可写入。

资金安全须谨慎

不管是卖房之后筹集的房款，还是之前积攒下来的资金，换房者都必须时时关注购房资金的安全问题。

律师建议，考虑到经常换房者上当受骗的案例，因此换房者应尽量选择让品牌中介机构来为自己提供服务。同时支付房款最好不要用现金形式，最好通过银行转账，同时保留转账凭据。此外，在交易尚未完成之前，购房资金甚至可以选择由品牌中介机构来代为管理；或者通过房地产交易中心资金监管部门管理；一些银行为客户提供从委托公证、过户、交税、办产权、按揭等一站式服务，也可以确保资金和交易的安全。

交接安全应留意

房产交接过程中，也有需要注意的地方。

对于换房这种形式来说，尤其要注意的是不能在过户手续办妥之前就开始对房屋进行装修。记者曾碰到过这样的案例，一位购房者在刚签好买卖合同的时候，就拿到钥匙并开始装修，谁知在过户时遇到了麻烦，交易未能进行下去，而此时买家已将住房原有内部装修破坏殆尽，同时也投入了上万元，双方为此产生纠纷。因此，律师建议购房者宁可将交易流程安排得紧凑一些。

当然，交接过程中还要注意的就是卖家承诺赠送的家具、家电等数量是否齐全，是否被破坏。同时一些善后工作也不要忽视，比如要求卖家结清公用事业费、有线电视费、物业费等，以及物业维修基金交接等。