4万亿元投资、5.8万亿元新增信贷、货币政策继续从宽……这些被频繁提及的关键词，在推动上半年刚性需求快速释放之后，最终刺激了流动性资金转向房地产市场，并演变为新一轮房地产投资热潮。很多人看好下半年的温州楼市的同时，仍有人对后市表示担忧。业内人士表示未来楼市仍在政策、产品结构、价格走向及买家心态四方面存在变数。

    政策变数

    房贷政策可能微调

    上周，有关杭州等地二套房贷政策收紧的消息成为关注的焦点。记者向温州多家商业银行咨询二套房贷政策时，这几家银行均表示，一直在按照监管部门的相关要求执行，并没有“收紧”一说。杭州等地的调整是因为之前部分银行变相放松二套房贷的行为，未按有关规定控制首付比例和利率。近日，各地银监局纷纷向下属银行系统发放《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，再次重申要严格遵守第二套房贷有关政策，各银行按规定从严执行，从而造成了“收紧”的假象。

    对于楼市政策可能的下一步的走势，朗兆房产专业机构董事长叶维坚认为，全球金融危机的背景下，大家信心丧失的时候，政府出台扶持政策对楼市信心有了一个刺激。所以，上半年的现象不能说是正常的市场行为。当泡沫、通胀积累到一定程度时，国家会采取宏观调控政策来调控。但现在市场的政策因素在弱化、真正需求在显现。所以下半年，政府不会在现在的信心恢复期出台打压政策。因此就今年下半年来说，再出类似物业税之类的宏观调控政策可能性不会很大，最多出台一些规定对房贷等政策进行微调，例如：各家商业银行以前一些可提供可不提供的资料，现在银行都要求必须提供；还有在业务类型的受理上，对于一些可贷可不贷的业务，由于政策趋紧就可能会采取拒绝放贷的方式。

    产品变数

    中小户型紧缺房源供应不足

    今年上半年，在一系列利好因素刺激下，楼市成交迅猛回暖，存量房被市场迅速消化。根据温州大学房地产研究所、温州天浩置业数据统计，截止到2009年6月底，温州市区库存商品住房面积21.40万平方米，库存套数1163套；较第一季度的34.8万平方米和2295套，分别下降了38.51%和49.32%。

    以大户型启动的温州房地产市场，下半年则大、中、小户型齐发。业内人士表示，预计下半年的一手房供应量与上半年持平甚至略多，但总体来说仍供少需多。尤其是刚性需求旺盛的90—120平方米中小户型，只能在较为偏远的湿地板块、梧田板块等处觅得踪影。

    “市区100平方米左右的二手房房源同样比较紧缺，”海螺置业学院路店经理林洲分析道，“一方面是因为100平方米左右的二手房一直是市场上的热点，需求量大，最近市场行情好，购房者纷纷出手购买；另一方面，部分卖家借机惜售，造成房源供应不足。”

    林洲表示，自住型、投资型房子都存在才是合理的、理性的市场，而目前楼盘区域分布不均，产品差距大。如果存货迅速消化，新增供应不足，导致市场可售货量不足，可能将导致成交量下滑。

    价格变数

    均价破2万或压制自住需求

    “20569.94元/平方米”这是今年上半年新建商品住宅的平均价格，环比上涨2981.38元/平方米，增幅为16.95%；较去年同期平均价格每平方米上涨7103.71元/平方米，增幅为52.75%。

    业内人士分析，今年开春以来，市区大中户型的高端住宅逐步打开了楼市的火热局面，而下半年的供应也多是大户型，单价高面积大，总价自然更高。本来，上半年成交好转的主要原因是价格合理，刚性需求爆发。但如果价格继续上扬，那么首次置业的刚性需求很有可能重新受到压制。

    消费变数

    买家重新回到观望状态

    随着房价的上涨，不少买家也开始重新站回观望行列。“今年初单价1万8千多没下手，想再看看，结果越等越贵，现在都涨到2万多了，”市民王先生告诉记者，“后悔死了，但是现在买又觉得很不值，看来还是等等吧，我不相信房价还会像前年一样疯涨上去。”

    像王先生这样持观望心态的市民不在少数，尤其是自住型房子的买家，对他们来说，一方面，是无房可选，另一方面，是价格逐渐走高。“我觉得政府也不会让楼市像前年一样过热，导致房价飙升的。”在市区一家外贸公司上班的小陈说，他目前也在看房，但并无合适的选择，于是宁愿“等一等再说”。

    来自温州大学房地产研究所、温州天浩置业数据显示：6月份，温州市区一手房成交价格上涨，成交量却已经有所回落。一手房成交面积环比下降62.52%。一方面，由于新房供应量有所减少，另一方面，有了2008年的“经验”，买家的心态不再浮躁，而是理性很多。