从滞销到旺销，2009年春天开始的这场楼市大逆转被认定是来源于市场旺盛的需求。房产投资的兴盛一波接一波地推高房地产市场的预期，谜一样的楼市，我们究竟该如何买房?

    来自房管网商品房网上销售系统的数据显示，今年上半年，市区新房每平方米均价已达2万多元，同比涨幅达52.75%，而环比涨幅也达到16.95%。记者采访发现，最近一段时间，房价的快速上涨令很多购房人开始犹豫甚至观望，对此，接受记者采访的业内人士认为，许多购房者的购房行为都是在房价上涨通道中完成的，想要在房价最低点抄底很难，当下结合自身情况选择高性价比的房子已成为购房者的聪明选择。

    房价高企

    应选择价格洼地

    最近一段时间，楼市表现得异常火爆，不仅成交量持续放大，而且房价也屡屡飙升。尤其是近期交易量频频攀升，更是为周边区域房价上涨提供了支撑，也让二手房业主有了提价的底气。

    据天浩置业房地产市场报告数据显示：2009年上半年，温州市区一手房销售面积环比增加185.09%，供应面积环比增加19.15%，两项数据都有不同程度的上升，特别是销售面积涨幅明显，说明目前的房地产市场已经从去年10月份以来的低迷的氛围中走出。温州市区一手房销售面积同比增加46.18%，供应面积同比增加19.73%，两项数据的上涨不但体现出房地产市场已经恢复到一个比较理想的状态，同时也说明了房地产市场已经在持续地转暖，如果这样的势头得以在接下来几个月延续，温州的房地产市场就会出现转暖。温州市区新建商品住宅平均价格为20569.94元/平方米，环比上涨2981.38元/平方米，同比上涨7103.71元/平方米，说明温州房地产价格依然坚挺。

    面对房价的持续上涨，是否购房以及应该如何选房成了大家关注的焦点。专家表示，不管房价上涨速度如何，适合与不适合应该一分为二。对于首次置业的购房者来说，只要充分享受到首套房低首付、低利率、多种税收免除等国家优惠政策，就可以说首次置业者在这个时候购房是合适的；对于改善型购房者来说，目前房价上涨快，虽然改善住房的成本在提高，但是这部分购房者可以选择一些房价相对较低的价格洼地区域购房；对于拆迁、生育等被迫需要改善购房的购房者来说，他们属于不得不买房的人群，对于这类人群，该出手时就出手。

    对于目前要购房的人来说，有关人士表示，对于现在急需购房的人们来说应多考虑城区边缘交通沿线、城市与郊区边缘地带购房。相对于城市核心区域的房子来说，这些区域的房产房价较低，受到轨道交通的辐射，这些曾经不起眼的地方也会成为政府加强建设的重要地段，因此升值空间会大大增加。

    次新房

    成购房首选

    受商品房市场销售热潮影响，市区二手次新房收到了众多购房者的欢迎。“次新房”，是指房屋建筑年限在五年左右、小区物业等配套设施相对完善、双证齐全、可即买即住的房屋。这其中包括入住时间较短就上市交易的二手房，也包括一些尾房、投资房等空置房。据介绍，一般次新毛胚房最受购房者的欢迎，新城一位房产中介商表示，“次新房”热销的主要原因还是价格因素。同一个居住区域，许多“次新房”每平方米单价比同一地区新房要低15%以上。“除去价格因素外，次新房的现房交易也让购房者省去很多烦恼，现成的房子可以直接进去看户型，观察品质，了解采光、通风，感受周边成熟的居住环境”。

    专家表示，从购房安全性的角度对比，一直以来二手房的优势都大于期房。二手房的房屋质量、社区环境、地理位置、配套设施等情况，购房者可以身临其境地感受，甚至可以通过与周边邻居的交谈，进一步了解到二手房所处社区的邻里关系、保安、物业水平等这类软性服务的情况，非常有利于帮助购房者把握所购房产的安全性。相反，对于购买期房的人来说，虽然前期购买期房的价格普遍较低，但购房者大多会为这种低价承担一定潜在的购房

    风险，毕竟从社区环境建设、物业管理到房屋质量等问题，在未入住之前，基本上只能听开发商描绘，如若未来交房时，交房标准没有达到开发商的承诺，那么对购房者来说，要么是无奈地接受，要么是弱势群体状告开发商，卷进维权艰难的局面里。

    购房如何防范风险

    选择购买期房的购房者可在购房前从如下几个方面衡量房产交易的安全性，力争规避包括房屋质量、交易资金安全、合同签订、产权交割等重要方面的购房风险。

    首先，应查看开发商和建设单位的从业资质，了解开发商和建设单位曾经运作过的项目，应购买资质合格的开发商开发的项目；其次，签署合同时认真查看合同条款，避免签订霸王合同，对双方的权责关系应明确；再次，收房时应认真验收，对质量、面积等存有疑虑的可自行聘请有资质的测量单位予以重新测量。

    对于如何考察开发商的资质，我们可以到开发商公司办公处考察。按照通常的市场规则，实力雄厚、信誉好的房地产开发公司，在各方面都注重自己的企业形象，对消费者有良好的信誉；与此同时，可以考察其已售出的商品房。在这些已经售出的住宅区里考察时，可分两步走：一方面先看周围的环境，如果环境好，则这家公司在物业管理上较负责。如果垃圾遍地，环境差，则表示物业管理有缺陷；另一方面，到住户中去探问，如果开发公司房建得好，管理好，收费合理，住户会有好评价的。如果质量差，管理乱，收费过高，住户会毫不留情地讲出来。

    对购买二手房的买家而言，一方面，应到二手房所在地实地勘察，尽可能多地了解房源所处社区环境、配套建设等情况；购房前查看业主的房产证原件，确保房源可出售性和真实性；购买产权清晰的房产；买卖双方签订购房合同，对双方的权责关系应明确，特别应注意对付款、过户、交割等重要事项的约定；应要与符合资质的中介公司合作。

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    上半年温州楼市行情井喷

    □温州天浩置业 向洋

    2008年对于房地产市场来说，注定是不平凡的一年。温州的房地产市场伴随着国内外经济形势的恶化。从2008年9月份开始，出现了房价下跌、销售量下滑，市场出现持续低迷；进入2009年，温州的房地产市场创造了一个又一个历史记录。4月份，新的地王诞生，新房成交量出现井喷，二手房交易量创历史最高记录；5月份，新房成交量创历史新高；6月份，新房成交均价创历史新高……

    土地市场

    依旧推量有限

    2009年上半年，温州市区共成交土地14宗，出让面积208.65亩，总建筑规模322023.36平方米，成交金额22.6994亿元，平均楼面地价7048.99元/平方米。与去年同期相比，成交宗数增加133.33%，出让面积减少54.9%，总体来看出让的土地还是比较匮乏。其中住宅用地投放70413.39平方米，环比增加69.2%，同比减少73.56%。

    商品房中

    高端物业发力

    2009年上半年，温州市区一手房市场逐步打破了自去年10月份以来的沉寂，新盘不断涌现，成交量也有了很大突破。尤其表现在第二季度新增供应量和成交量屡创新高。6月份，温州市区有超过35个楼盘有销售表现。除5月新增供应的龙湾行政中心区E07-08号地块商办楼、七都华侨花园二组团和锦玉园三期销售率都在75%以上以外(锦玉园销售率为开盘当天实际销售率)；一些存量房项目特别是一批中高端楼盘本月走势比较理想，如：锦玉园一期(销售了24套)、华府天地(销售7套)、青青家园(销售8套)、铂金府邸(销售10套)、中瑞曼哈顿(销售4套)……另据统计，6月份销售的项目各区平均面积(开发区除外)均在120平方米以上，鹿城区更是达到了282平方米/套，说明目前市场改善型客户占主导，中高端物业发力。

    二手房交易

    创历史新高

    2009年上半年，温州主城区(鹿城区)二手房交易量7373件，环比增加163.42%，同比增加65.2%。特别是2009年4月份，二手房出现了“井喷”之势，交易量达到了1624件，创历史最高记录。2009年上半年温州主城区(鹿城区)二手房交易量中，住宅6573件，占89%，其中：90平方米以下3445件，占52%；90~144平方米2034件，占31%；144平方米以上1094件，占17%；非住宅(包含店面、车库等)800件，占11%。

    6月份，温州主城区(鹿城区)二手房交易量也达到1600件，创历史第二；环比增加16.03%，同比也上升47.33%，比2007年6月份也增长26.28%。温州楼市二手房交易量在经历5月份的波动之后，6月交易量止跌回升。出现这种现象更多的是客户对传统观念的转变，众多刚性需求者逆势入市以及通胀预期驱动大量闲散资金入市避险。农历5月份温州有不买房不装修的习俗，虽然这个习俗慢慢的有些淡化，但是众多刚性需求者还是幻想借助“传统的淡季”买到性价比高的房源，纷纷入市“淘宝”。不过传统的淡季，房价却没有预想的那样出现了下调，反而更加坚挺。另一方面，由于通胀预期的驱动，大量的闲散资金急于找到出路来应对通货膨胀所带来的压力；近半年来银行放贷大增，全世界都在不停地印钞票，万一出现通胀，品质较高的物业相对抗风险系数要高出许多，高端物业就成为他们资金避险的避风港。