下半年房价易涨难跌

    分析人士指出，需求大幅释放与供给不足之间的矛盾，是房地产行业回暖、销售超预期的原因，也将继续推高下半年房价。

    城市化、工业化、结婚潮、育婴潮等因素令我国房地产需求相对刚性，加上2008年累积需求的释放，导致2009年房地产需求量大幅超越市场预期。申银万国分析师江征雁指出，2008年悲观的经济和收入预期，以及购买力被过度透支等多种因素导致成交量出现异常萎缩；当所有的负面因素消除和淡化，叠加的消费需求将使2009年的潜在需求异常大。

    与此同时，居民整体储蓄水平仍在上升，财富仍在增长，决定了居民的首付能力；利率下降使得居民购买力上升，降低了每月还贷额，抵消了收入下降的不利影响。通胀预期也导致居民消费预期发生了变化，投资性需求大幅释放。

    供给方面，2008年开发商过度收缩开工以及2009年上半年相对谨慎的策略，将导致2009年下半年新增供给下滑。另外，随着2008年四季度以来销售逐步回暖，重点城市商品房库存逐渐步入下行通道，可售量呈逐月减少态势，库存被迅速消化。

    需求旺盛与供给不足之间的矛盾，无疑将继续推升国内房价。相比2007年，房地产今年的供需缺口更大，将导致下半年房价易涨难跌，在更高位上达到平衡。

    房地产业投资前景看好

    今年以来成交量的增长以及房价的超预期上升，无疑令房地产公司的业绩改善；由于房价从2009年中期开始明显上涨，因此2010年房地产行业的业绩将大幅超预期，这给房地产板块带来较大的投资机会。

    长江证券分析师苏雪晶指出，如果从短期成交量和价格变化引申开去，通过土地、毛利率、行业整合等方面来观察整个房地产业的发展状态，可以发现行业趋势依然向上，值得投资。

    土地始终是房地产周期波动中的重要组成部分。苏雪晶认为，本轮中国的房地产调整情况和1974年的日本非常接近，土地价格最低点已过，未来土地市场持续火爆是可以预期的大概率事件。鉴于地产公司现金流压力缓解和通胀预期升温，预计下半年全国土地市场都将开始活跃。

    同时，房地产行业的特殊性使其有望维系高利润。苏雪晶指出，首先，投资主动权在开发商手中，整体投资节奏往往随利润调整；其次，虽然目前土地开发流程和出让越来越规范，但在一定时期开发商仍能保证对土地信息和开发节奏的把握；最后，运营资金的高杠杆，特别是2009年以来银行领域信贷、土地款缓交以及房屋预售制度，令地产企业资金运营效率大大提高。

    另外，在周期调整的底部阶段，行业集中可能即将到来。下半年随着金融工具不断丰富，以及REITS、并购贷款等其他多种融资渠道增加，行业整合大潮必然到来，龙头地产公司市场份额将得到提升。

    配置龙头 寻觅亮点

    行业的中长期向上趋势以及下半年房价的上涨预期，令房地产板块的投资机会凸显。区域方面，一线城市被业内人士普遍看好；个股方面，建议配置行业龙头，并关注有资产重组和资产注入题材的个股。

    尽管总体来看下半年供给矛盾将推升房价，但中金公司认为，由于潜在库存较大，房价并不会出现普涨。下半年由于去库存化的结束以及新增投资、土地进入市场的滞后性，有效供给将呈区域性和结构性短缺，房价将呈结构性上涨态势。土地供给相对有限的一线城市、城市中心及高档商品房项目价格涨幅将明显；供应量较大的二三线城市、城市郊区房价涨幅有限。同样，招商证券也看好北京、上海、广州、深圳四大一线城市的房价，并更加看好一线城市的近郊。

    个股方面，绝大部分分析师都建议投资者积极配置土地储备多、治理结构好的行业龙头，如金地集团、保利地产、万科等。此外，具有资产注入和资产重组题材的个股也值得关注。招商证券分析师建议关注未来有明确大规模优质房地产项目注入、从而使规模和业绩增速显著提升的公司，能够为投资者带来较好的超额收益，如渝开发。国信证券分析师推荐大股东土地多、重组方实力强的资产重组类地产股，如广宇发展、中航地产、ST万杰、ST东源，以及预收款较多的华发股份、滨江集团等。