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二手房买卖细致 定金协议与合同须一致 |
瑞安房产网 更新日期 ：2009/7/4 15:01:43
来源： |
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二手房一般具有地理位置好、总价较低、区域配套成熟的优势，被不少的购房者青睐，购买二手房手续以及办理过程相对新房而言较为复杂，所以买二手房也较容易出纠纷，在签合同的过程中尤其要注意，很多购房者在看中一套合意的二手房交付了定金后，都要先签订一份定金协议，但在最后在交易签订购房合同时却忽略了合同是否与定金协议相符，致使不少购房者处于进退维谷的境地。
网友甄小姐通过电话咨询的方式，向本网记者讲述了她的购房经历。甄小姐前段时间通过中介购买了香港路附近一套50万左右的二手房，在签订正式的购房合同之前，甄小姐对房源的产权情况、房屋质量都作了详细的调查后，支付了定金并签订了定金协议，并在协议中约定了过户后入住的时间。签订合同的当天，甄小姐因为工作繁忙，只花了一个小时到中介公司和卖家签订了合同。她认为，该交待的都在缴纳定金时签订的一份定金协议中有所体现了，合同不会有大问题，于是对于购房合同中的各项条款没有仔细看。
之后的贷款、过户事宜都进行得很顺利，甄小姐盘算着自己马上就要搬进新家了，于是退掉了本来租住的房屋，还向房东支付了相当于一个月租金的违约金。哪里知道，当她询问卖家何时搬走时，卖家却说合同中已经明确规定在过户后的3个月之内交房，这时甄小姐才拿出签订的购房合同与定金协议对照起来，发现购房合同确实写明3个月之内交房，但是先前的所签的定金协议中约定好了过户后的一周内入住，无奈下甄小姐致电本网寻求解决的办法。
因为买卖双方在前期考虑不周，所以常会在合同中修改定金协议所涉及的条款，甚至会在签订购房合同后再签一个补充协议。业内人士提醒，如果定金协议中的内容并没有在合同中有所体现，那么该条款仍然具有法律效力。但是当定金协议中的条款和购房合同中的内容出现了冲突之后，从法律的角度看，合同上的内容将自动覆盖定金协议中的内容，也就是说最后均以实际买卖合同的内容为准。
像网友甄小姐这样如果认识到这一层关系，仔细检查合同内容并提出异议，修改合同内容，就不会出现后面的尴尬局面了。顺顺当当地把房子拿到手才是最让人开心的事情，因此对于的合同的签订还是要抱谨慎态度。我们对甄小姐给出的建议只能尽量找中介与卖房者通过协商解决。
专家指出：“购房者应尽量的避免二手房交易中的一些“陷阱”，在签定金协议以及购房合同时应保持约定内容一致性，对定金协议以及购房合同中所注明的条款应细致审查，特别是定金协议中已签订好的相关条款，一定要在合同条款写明并与协议一致，应谨防一些不良用心者利用此漏洞大做文章。”
同时他还提醒购房者在签订合时，应注意书面约定房屋相关费用的承诺，例如物业费、水费、电费、煤气费、电话费等，避免产生拖欠
二手房交易风险
风险提示
1、确保房源可出售性和真实性，从源头上保障求购方的交易安全。
风险提示：求购方在交易前一定要查看房产证原件，避免“假房东”诈骗。
2、专业的估价及合理的挂牌价，可以缩短成交周期。
风险提示：挂牌价过高，信息冷藏无人问津，交易周期拉长。
3、出售方与居间方（中介方）的书面委托协议，明确相应的权利和义务，居间方以此协议为出售房源进行网上备案登记及媒体广告投放。
风险提示：防止不法中介所拟定的“独家委托”、“限时委托”陷阱，看清委托期限及委托条件。
4、房地产交易中心强制规定，进一步确保房源的可出售性和真实性。
风险提示：无备案登记不允许过户，登记备案之日起15天内方能进行交易过户。
5、确认客户的真实身份，从源头上保障出售方的交易安全。
风险提示：警惕不法分子以看房的名义上门实施盗窃和抢劫等犯罪行为。
6、经纪人明确求购方真实的购房预算及购房条件，有针对性的寻找匹配房源。
风险提示：购房目标不明确，经纪人匹配的房源命中率降低，反复看房所造成的时间精力浪费。
7、求购方与居间方（中介方）的书面委托协议，明确相应的权利和义务，居间方以此协议为求购方寻求所需房源并带领其看房。
风险提示：居间方可凭此协议和看房确认书追究不诚信的“跳中介”行为，赔偿金额为居间协议上的约定金额或房价款的1%。
8、根据价格、面积、房型、楼层、地段、周边等因素对出售方及求购方的信息进行优化的搭配。
风险提示：对经纪人推荐的超低价、一次性付款、房东全权委托、法院拍卖等“问题房”一定要特别当心。
9、求购方对经纪人匹配吻合的房源进行实地查看。
风险提示：警惕不法分子以房东的名义在看房的过程中实施抢劫等犯罪行为。求购方如为女性，尽量避免单独前往。
10、求购方对所看的房源满意而提出的购房请求所支付的诚意金，包括但不限于价格、付款方式及时间、家电家具的赠送或折价、维修基金及其它费用的结算等尚未达成一致的条款而签订的协议。
风险提示：此意向条款如出售方不同意，则意向金无息退还给求购方；如出售方同意签收，则意向金自动转为定金，定金罚则生效。此时如求购方反悔不再以此条件购买，出售方没
收其交付的定金。
11、出售方在包括但不限于价格、付款方式及时间、家电家具的赠送或折价、维修基金及其它费用的条款上同意了求购方的购房请求而签定的协议。
风险提示：出售方如不同意签收此意向，则意向金无息退还给求购方；如同意签收，则意向金自动转为定金，定金罚则生效。此时出售方反悔不再以此条件出售，应双倍返还定金。
12、求购方公积金及商业贷款的资料初审，避免贷款因明显的因素未能审批在签定完《房地产买卖合同》所造成违约。
风险提示：签定《房地产买卖合同》之前违约金为《房地产买卖居间协议》上约定支付的定金，签定《房地产买卖合同》之后违约金为《房地产买卖合同》上约定的违约金，一般为
房价款的20%。
13、买卖双方的权利和义务以书面合同的形式约定下来，双方对等的遵守和约束。
风险提示：房屋权属、付款方式、付款时间、交付标准、违约条款、争议的解决方式等相应条款应特别留意。在签约之前建议去交易中心做全面的产权调查，看其有无查封等隐患。
如出售方还未还清贷款，首付款应在中介公司的陪同下用于还贷，
14、买卖双方其中一方或两方均为境外人士时或其它需要公证的情形时买卖合同需要公证。
风险提示:此类买卖合同公证后方为生效。公证费用原则上谁引发谁承担，如双方均为引发方则双方共同分摊。
15、求购方在有贷款需求时申请商业贷款或公积金贷款。
风险提示：贷款最高额度以房价款的贷款比列与银行评估价的贷款比列两者间的低值为最高上限。如房价款为100万元，银行评估价为96万元，贷款比列为70%，此时的贷款额应为
67.2万元而不是70万元。
16、银行对求购方的贷款申请做出初步审核。
风险提示：贷款所提供的材料一定要符合银行的要求，贷款人的资信成为其重要的审核标准之一。
17、银行在复审通过后与求购方签定的贷款合同，并明确双方的权利和义务。
风险提示：签定贷款合同时选择的还款方式一定要符合自身条件，避免今后不能按时还款影响资信。银行在交易中心过户后见他项权证后放款，放款应为出售方的专用帐号，警惕放
款在中介公司或者其它帐号上的违规行为。
18、申请还款。提前还贷是需要预约的，申请还款要准备好还款所需材料。
风险提示：银行对于还贷预约时间的限制有所不同，还贷完毕后取出他项权证，方能去交易中心注销抵押。
19、出售方还清贷款后，去交易中心抵押登记注销后7个工作日内，方能进行权利转移（过户）。
风险提示：抵押注销后应及时去交易中心过户，尽快的收回房款，以免节外生枝，例如实施新的税费政策而导致更多税费支出。
20、求购方向出售方除尾款外支付的第三笔款项。
风险提示：支付余款前要确认出售方的抵押是否注销，否则无法过户。
21、去房屋所在地的房地产交易中心办理过户手续，并缴纳相应税费。
风险提示：收件收据是领取产权证的合法凭据，此时房屋已过户给求购方，但尾款还未收回，风险无疑在出售方，因此收件收据最好交由中介公司或者银行代为保管。
22、自送件之日起20个工作日后领取新产证以及抵押凭证他项权利证明，此证交付银行后方能放贷。
风险提示：收件收据保管人代为领取新产证，待购方支付尾款办理好交房手续后交付给求购方，保障出售方顺利回收尾款。
23、求购方拿到属于自己的新产证后进行房屋交割，包括维修基金、水、电、煤、有线电视、宽带、电话的过户和费用结算。
风险提示：房屋内如有户口，应以书面的形式约定在具体时间内迁出，并制定违约罚则。 |
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