一手房:

    楼市消化完库存

    至少要10个月

    满堂红研究部分析,今年1—5月,广州十区一手住宅批准预售面积为298.84万平方米,批准预售套数为27470套,成交量则达到了317.81万平方米、29608套,供销比分别为1:1.06和1:1.08,需求略大于供应,市场热度明显上升。而在2008年,广州楼市的供销比还是供大于求的1.46:1。“供求关系的转换表明广州楼市已经从2008年的观望气氛走出来。”

    最近一段时间,广州、深圳等地楼市传出的“房荒论”,声称“现在市场存量仅够消化几个月”,在市民心中造成了极大的恐慌,更成为了不良开发商疯狂涨价的理由。

    满堂红研究部指出,尽管上半年的楼卖得比盖的快,但是销售量也只是比批准预售量略大而已,平均每个月消化的库存还不到4万平方米,还不到去年遗留下来的250万平方米库存的1/60。即使以去库存最多的3月份的23.51万平方米消化水平计算,楼市距离库存消化完毕的时间也需要10个月。由此可见,广州楼市供应吃紧只是市中心的局部现象,整体来看“房荒论”并不成立。

    二手房:

    供求比居高不下

    楼价快速反弹

    根据广州市国土房管局的数据,1—5月,全市二手住宅成交面积为282.91万平方米,同比增长56.7%,总计33328宗,同比增加53.7%。价格方面,根据满堂红地产的成交数据,全市二手住宅成交均价为7474元/平方米,同比上升6.0%。

    二手楼价在上半年的快速反弹有迹可寻。满堂红研究部自2008年第四季度以来对每个月的新增房源和新增买家数量的跟踪显示,从2008年10月开始,二手楼市的供求比呈上升趋势,与二手楼价的涨势基本吻合。2008年10月时,全市的供求比是1:4.9,即1套新增房源对应4.9位新增买家,此后持续上升,到2009年2月份创下了1:9.4的高峰。今年3月份,供求比略有下降,为1:8.7,但求大于供的现象还是很突出。

    满堂红研究部表示,4月份之后,随着一手楼市涨价声音的放大,二手楼业主“反价”行为开始成为常态。由于通货膨胀预期的出现,投资性和改善型需求重新入场,供求比因此得以维持在1:7.5至1:8的高位。最终使5月份二手楼市的成交量和成交价双双创下新高。

    预测:

    目前高位震荡可能较大

    “楼市内部的不利因素主要来自于快速反弹的楼价。”满堂红研究部高级主任肖文晓表示,由于第二季度楼价的快速反弹,不少地方的楼价已经回到甚至超过了2007年的楼价水平,高楼价挫伤了对稳固楼市有根本作用的刚性需求的购买力。刚性需求观望气氛的再度出现,已经成为制约楼市发展的不稳定因素。对此,各地的地方政府已经有所警觉,不排除会出现地区性的政策微调。

    肖文晓认为,出于扩大内需的需要,政府不大可能出台新的抑制楼市的政策。楼价虽有泡沫,但在充裕的资金流动性和市民普遍的通胀预期下暂时难有大的下调空间,高位震荡的可能性很大。

    满堂红研究部分析指出,在宏观经济形势未见明朗之前,楼市的调整难言结束。包括下半年在内的今年楼市的表现,属于市场调整过程中由政策和热钱等外力推动的一个技术性反弹,并未获得刚性需求的内力支撑,未来市场预期一旦发生改变,楼市仍有向下调整的可能。