据《北京晨报》报道 “二手房的价格比新房还高！”近日，多位有购房计划的朋友在与记者聊天中都这样说。业内人士认为，房东的提价完全是需求旺盛所致。证实这一结论的还有最新的统计数据，“我爱我家”透露，截至6月20日，今年上半年北京二手房的成交套数已经突破6万套；记者查阅2008年全年北京二手房的总成交套数也不过接近7万套。这意味着，北京二手房半年卖了之前近一年的量；与此同时，业内人士还表示，由于二手房市场供需两旺，租售比已再次突破国际警戒线，达到1比400，创下历史新高。

    销量：半年销了近一年的量

    今年上半年，北京市的二手房交易总数十分惊人，按照截至6月20日的交易量和交易进度，根据我爱我家市场研究中心的测算，2009年上半年二手房市场总成交量将达到65000套。其中，北京房地产交易管理网的数据显示，仅今年3月份一个月，北京存量房的网签套数就接近2万套；6月上旬，存量房的网签量也已突破9000套。而在今年年初出于对市场新增需求的担忧，多数中介预测今年全年二手房成交量也不会超过7万套。事实证明，业内预测的2009年年度总成交套数被市场仅花半年的时间就消化了8成以上。

    “我爱我家”专业人士介绍，今年上半年能够创造出这么高的交易量，一方面是在房价整体回落的大背景下，2008年压抑的购房需求的集中释放；另一方面，是政府针对首次置业、购买中小户型的自住型需求采取了一系列的调低首付比例、降息、减税的优惠政策所致。

    价格：多花2万元 买家撤单

    相比2007年的房地产市场，如今的购房人更趋于理性。读者刘先生在朝阳区华阳家园看中一套78平方米的一居室，业主报价120万元，而刘先生的承受价是116万元。在一番讨价还价后，房东愿意出价118万元出售，但买卖双方差距还有2万元。最后在僵持了一个月后，前不久刘先生决定放弃购买该套房产。21世纪不动产专业人士分析，从上述案例中可以看出，业主抱有一种你不买我的房自有别人买的优越心理，而买方因价格高于自己的心理预期，即便经济上能够承受高出的2万元，但心理上却不肯接受，最终因不愿意被动接受业主的一口价而放弃房源。

    记者调查发现，目前，买卖双方博弈的情绪随着房价的蹿升而日渐高涨。21世纪不动产市场分析师分析认为，自今年3月份二手房交易量大幅攀升开始，二手房价连续三个月来稳中有升，局部热点地区价格涨幅已超过了10%。但由于目前北京的二手房整体交易和消费者信心尚不稳定，交易量仍有波动，再加上现在的购房者经历了前期市场回调的阶段，购房行为变得理性而挑剔，如果此时业主抱着一口价卖房的心态，无异于变相把购房者赶走。未来博弈现象不缓解的话，二手房和新房的交易量涨幅都将会受到一定程度的抑制。

    租售比：1比400 创历史新高

    按照国际惯例，房屋每平方米月租金和房价之间的比值即“租售比”可以衡量一个地区房产租金与房价是否合理。一般而言，国际标准的租售比警戒线为1比200，但北京的租售比一直高于这一数值。据中大恒基市场部调查，今年上半年北京的二手房租售比首次突破了1比400，达到了1比402。部分区域甚至达到了1比420.而这一比例在2008年基本在1比335左右，升幅达到20%，主要是二手房价持续上涨、租金却同期下跌导致的。

    多家中介公司调查显示，今年上半年北京租赁市场成交状况明显回落，交易总量比去年下降3%。单套房屋空置期由去年的平均8天增加到今年上半年的12天，全市租金均价保持在2300元/月·套，环比微降1.5%，比去年的2500元/月下降了8.7%。然而二手房房价则出现了猛涨的趋势。四环内再次出现百万元以内房源难觅的现象，房屋均价也再次突破11000元/平方米。中大恒基市场部经理张大伟认为，今年的经济复苏还需要一段时间，因此租赁市场的价格还有继续下滑的可能，导致北京的租售比继续扩大。

    北京各区县上半年租售比表

    内城四区 朝阳 海淀 丰台 昌平 通州 石景山

    租赁均价/套月 2550 2400 2420 2200 1950 1820 1950

    房屋单套均价 106万 98万 95万 92万 82万 76万 80万

    租售比 1比415 1比408 1比392 1比418 1比420 1比417 1比410

    （数据提供：中大恒基）

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    全款购二手房比例下降至3成

    中介机构反映，尽管6月上旬成交量环比有所增长，但由于近期部分地区房价上涨幅度过大，投资客的投资热情有所减淡。以朝阳公园区域为例，该区域3、4月份的普通住宅单价在15000元/平方米左右，随着交易量放大，到了6月上旬，同类房屋均价已涨到16000元/平方米，有些朝向、楼层较好的房源报价甚至达到了17000元/平方米，平均涨幅达10%。房价的上涨“挤”出了部分投资客。21世纪不动产的数据显示，在成交客户中，投资客的占比已由3、4月份的15%降至目前的8%。

    此外，多家中介机构也纷纷表示，全款购买二手房的消费者比例也有所下降，目前仅维持在3成左右，此前全款购房人的比例在各中介机构的占比最高曾达到5成左右。中大恒基市场部经理张大伟认为，利率降低、刚性需求应对高房价购买力能力有限等因素是全款购房人数减少的主因。