房产专家称从中心城区向郊外递减 前期“地王”目前依然难解套

    房价过高是不是因为地价成本过高?供求关系才是决定房价涨跌的更主要原因。专家举例说,今年5月番禺沙湾镇一手房的均价是5052元/平方米,该处某楼盘2007年地价是5790元/平方米,比现在一手房的均价还高。

    “地价房价之争毫无意义。”韩世同认为,房价领涨时肯定是房价拉高地价,而天价“地王”显然是会强烈推高房价的。

    国土资源部前日公布其调查数据称,地价只占了房价的一小部分,全国平均比例约为23%,地价推高房价说不成立。广州房产专家昨日（6月24日）表示,广州的地价占房价比从中心城区向郊外递减,市区部分区域地价占房价比甚至超过60%。有专家分析,尽管珠江新城新“地王”出炉,但是“楼市上空有乌云”,房价走高动力不足。

    限价房地价占房价比35%

    对于备受争议的“地价房价之间的关系”,国土资源部前日首次以数据给出回应。据该部调查:地价只占了房价的一小部分,全国平均比例约为23%,地价推高房价说不成立。

    广州的地价占房价的比例是多少?广州市国土房管局今年4月底公布的数据显示:经过调整,广州的房价和地价已经趋于合理,地价已经彻底扭转了2007年虚高虚热的局面,成交地价回复到2006年水平。地价占房价比也从2007年的50%回落到25%。

    合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示,国土资源部的数据不适用于广州,“广州的地价占房价的比例应该是在30%-40%之间”。

    以本月开始申购的“广州最平限价房”龙光峰景华庭为例,地价为1400元/平方米左右,一口价4000元/平方米,地价占房价的35%。业内人士说,连位于郊区的限价房楼盘地价占房价比都达到这样的水平,其他楼盘的地价占房价比可想而知。

    知名地产专家吴定金说,广州的地价占房价比要分区域看,有些区域的土地很便宜,也拉低了平均值。一般而言,是从中心城区向郊外递减。按照业界公认的地价占房价比为40%是较为合理的,而中心城区有的区域明显超过60%,有些“地王”地价占房价比甚至高达80%。此外,不同时期的地价水平也不一样,需要综合考虑。

    实际上,房价在变,地价在变,地价占房价比是一个动态变化的数字。广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同说,广州有些开发10多年的大盘,其土地成本在高房价的情况下可能只有1/10或1/20。据悉,如果是在2004年到2005年,土地成本只占房价的20%左右,有的甚至在15%以下,要是2007年拿地,其成本就会高达40%,有的会达到65%。

    房价回升地王仍受煎熬

    从国土部调查地价房价比例结果来看,房价过高不是地价成本过高的原因。

    那么,谁在推高房价?不少专家认为,供求关系才是决定房价涨跌的更主要原因。满堂红企业发展部首席研究员龙斌分析说,目前房价与地价之间并无直接对应关系,房价由楼市的供求关系决定,开发商能卖到什么价格就会卖什么价格。而地价由土地市场的供求关系以及开发商拿地时的市场预期决定。

    黎文江说,地价与房价的比例关系要从传统的市场经济角度,即成本决定价格的关系看问题,开发商拿地是受当时房价的影响,两年之后的房价与当时会有很大的波动。他举例说,今年5月番禺沙湾镇一手房的均价是5052元/平方米,该处某楼盘2007年地价是5790元/平方米,比现在一手房的均价还高,其毛坯房价格达到1.1万元/平方米,因此地价不能反映真实的房价。

    “地价房价之争毫无意义。”韩世同认为,房价领涨时肯定是房价拉高地价,而天价“地王”显然是会强烈推高房价的；而当房价被推高到市场承受不了时,就会出现有价无市和房价回落的情形,“此时地王就如同退潮后留在沙滩上的鱼虾一般备受煎熬”。他指出,像金沙洲和员村等地的“地王”,现在房价虽然已经有所回升,却还依然难以操作。

    “楼市上空有乌云”房价走高动力不足

    近期,广州土地市场风起云涌,一方面珠江新城新地王出炉,一方面政府加大土地供应力度。广州市国土房管局还一次收回41公顷闲置土地。

    在这样的大背景下,未来广州楼市往哪走?广州房价是否还有下行的空间?

    龙斌说,广州楼市短期内出现缺货的情况,但是广州房价再走高的动力不足,因为整个经济基本面、居民收入水平平均增幅等均不支持,而且目前住宅投资回报率也不高。

    黎文江表示,目前广州的房价没有下行的空间,成交额的上升使开发商信心大增,因此不会调低价格。但这并不意味着房价还会上升,“还要看下一阶段的供求关系”。

    广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文也指出,在房地产市场一片乐观声中,发展商需要冷静,“楼市上空仍然有乌云,那就是中国实体经济能否真正走好,持续走好”。他指出,如果实体经济未能企稳,出现“二次探底”,对楼市、发展商都将是灾难性的打击,“有可能比2008年时还要残酷”。