■东莞婚房市场调查之一手房

　　在那美好的季节里，我们恋爱了，所有事物都无比美好。在轰轰烈烈的热恋后，一起为我们的爱找个家，去拥有我们自己的“浪漫满屋”吧。可是，我们的婚房在哪里呢？找房，一度让我们心力交瘁。两房单位少之又少，偶尔找到了，价格却贵得让人咋舌。婚房，成了恋人们心中最难解的结。

　　记者连日来走访东莞市区在售楼盘，进行统计后发现，符合东莞新人们需要的两房单位大概在60平米—80平米左右的面积段，但这类新房单位确实屈指可数。而另一些拥有两房单位的大都是一些地段好的公寓，毛坯价格几乎都在6500元/平米以上。

　　■诉苦

　　准新人觅房“辛酸史”

　　又是一个周六的下午，刚刚下班的阿林又继续了他半年以来的“看房之旅”。离下班还有半个小时左右，阿林熟练地在几大房产网站上搜索着自己此次要去看的楼盘信息，以及查看近期内市区是否有新盘上市等相关信息。

　　“看房真是让我脱了一层皮。”阿林无奈地说，他的理想单位是60平米到80平米的两房单位，总价最多不能超过40万。很多朋友介绍他去稍偏远的地方看房，但是阿林却没兴趣，因为没有车，太偏远交通很不方便，况且很荒凉，所以他要在城区交通方便的地段买房。可是一找就是好几个月，越到现在这种户型就越稀缺，现在上市的很多新房户型太大，虽然有的大户型均价较实惠，但总价却远远超出了他的预算。

　　早在4年前的2005年，阿林还是个对房价不闻不问的“迷茫青年”。因为那时的阿林刚刚从大学毕业来到东莞，每月只有1200元不到的工资，当时城区房价在3000元的房子还有大把，但是对于阿林来说，自己以后呆不呆在东莞一切还是未知数，况且每月的工资除去租房及生活费用后，常常是入不敷出，根本没法跟房价相提并论。

　　可一晃就是4年，阿林从“懵懂青年”步入了“大龄青年”的行列，今年已整整28岁。这4年里，东莞的房价一路攀升，市区均价从每平方米3000元上涨到现在的近6000元。正是在这样的季节里，阿林准备完成自己的终身大事，先找个安乐窝，当然是必备条件。

　　“现在我感觉自己都成专家了。”阿林笑言，连续看了几个月的房子，总共不下20套，有稍微看中的单位，经常会去很多次，看价格是否有所松动，看周边环境等等。他总结一点，城区60平米—80平米左右面积段合理价位的单位“简直比国家保护动物还稀缺”，商家是不是故意捂盘惜售，他一眼就能看出。

　　阿林告诉记者，如果过一段时间还没有看中合适的一手房，他就将目标瞄准二手房。

　　■走访

　　城区有效供给不足400套房

　　据了解，1月至5月份城区有60平米—80平米左右两房单位销售的楼盘大概有20个，如时尚岛·蓝钻、东田丽峰、中信风云汇、盛世东方、东海阳光、世博·领寓等。虽然楼盘有20个之多，但是每个盘推出60平米—80平米左右这种单位的套数却非常少。

　　在城区范围内，这类单位到底还有多少套可让购房者挑选呢？对此，记者连日来走访市区几大主要楼盘实地调查，发现在售项目套数确实很少。记者来到的第一站是位于东城中心的东海阳光，此项目推出的单位大都是中小户型，按栋来推货。当得知记者想购两房单位时，该处销售人员告诉记者，刚刚推出的新货已经全部销售完毕，接下来还会推新货，现在可以认筹。售楼小姐向记者透露，价格大概会在7000—7500元/平米。

　　记者来到盛世东方，被告知目前只剩下三房、四房单位，全部都是110多平米以上的单位，两房单位因为很好卖，所以3个月前就卖完了。学府一号的售楼小姐告诉记者，两房单位目前全部售完，只剩下几套三房和40平米以下单位。记者随后发现，东田丽峰、名门世家等楼盘目前在售单位也并不多。

　　经过调查后记者发现，除去目前已售的，再除去部分开发商故意捂盘，保守估计，目前城区真正在售的套数不超过400套。东莞中原给出的目前城区可售的供应量也印证了记者的这一统计数据。东莞中原研究部经理车德锐告诉记者，目前中原统计的这类单位在城区可售供应量近1100套左右，共19个楼盘，但近10个项目是只剩下几套或是十几套极差的单位，这些大多数是开发商不卖的，可以忽略不计。另外虽然有的项目显示有上百套，但是开发商却故意捂盘，真正放出来销售的却非常少，或者为零。因此，目前城区在售的此类单位绝对不足400套。

　　在售项目不足400套，而与目前城区大户型产品供应项目近4900套相比，这一单位显得非常稀缺。而记者调查时发现，虽然这些中小户型的单位非常少，但是价格却一直高企，地段稍好的项目大都卖到6500元/平米左右，而且大有上升之势。

　　■探因

　　量少而捂盘，稀缺致价高？

　　为何市场需求如此旺盛，却又偏偏缺少此类产品呢？记者调查发现原因有二。

　　开发商对市场把握不够

　　不少业内人士认为，这是利润驱动使然，大面积单位总价高，利润也高，前两年房地产市场投资热潮高涨，大户型的市场需求被盲目放大，才使得现在市场上大户型单位销售压力很大，而另一方面也掩盖了小户型的需求。车德锐认为，东莞许多开发商对本地市场研究不够，对市场的把握度不够，导致了现在户型越卖越大。

　　东莞田和地产副总经理苏雪梅认为，在经济不明朗的情况下，首次置业的刚性需求目标就是小两房、小三房单位，而恰恰很多开发商忽视了这一点，认为大户型才是主流趋势。

　　故意捂盘惜售以抬高房价

　　此外，除了上述原因外，许多开发商看到这一单位这么稀缺，故意捂盘不卖，也是导致这一单位供应越来越少的原因，致使价格越来越高。

　　一从事地产策划的业内人士向记者坦言，地产营销中有一个总价控制原则，就是如果面积小，但是总价必不会太低。特别是在这种两房单位非常抢手的情况下，开发商往往是将存货多的其它单位先推销出去，两房单位故意抬高单价，“你爱买不买，反正不愁卖”。

　　另外，如果基本上是这类两房单位，一般不会全部把货都推出去，而是有节奏地推货。因为在这样的市场下，如果把存货全推出了，那么就很可能会出现好房子都选完，最后只剩下性价比不高的房子。因此就出现了市场上推出一部分，等这部分卖得差不多的时候，再推出另外一部分的现象。然后再搞认筹，看看认筹好坏，再看价格是否再往高处定。“这些做法都是市场惯用的策略而已。”一业内人士谢小姐透露。这也就是为什么找到合适单位，但价格却高得让人接受不了的原因。

　　■后市

　　两房稀缺 或有缓解

　　记者了解到，就目前而言，城区在售的这一面积段的供应量不足400套，而今年城区这一面积段成交量预计在700套左右，有效的供求比约为1∶1.8，供求矛盾很突出。此外，从调查结果来看，结构性供求失衡也很突出，有可能出现一个单位有10人争抢的局面。

　　随着这一供需矛盾的突出，东莞市场何时能缓解这一情况呢？记者调查时发现，不少开发商仍然坚持认为大中户型才是东莞的需求，中小户型卖得不好，所以暂时不会考虑推出这类单位。但也有不少开发商似乎早已嗅到了这一商机。据记者了解，8月份以后，一部分两房单位的项目将会陆续上市，如城市风景二期、景湖时代、黄旗印象等，这些项目并不算小，塞纳河畔也将于年底前推出二期，其户型基本上都是小两房、小三房的单位。（记者/刘慕华 摄影/何建文）