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楼市促销手段大揭秘 购房者别被低价迷了眼 |
瑞安房产网 更新日期 ：2009/6/12 8:57:45
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打折、特价、内部认购，楼市低迷让曾经的促销手段再次粉墨登场，其中不乏真实惠，但也有不少假招术。购房者别只图便宜，警惕低价背后的猫腻。
内部认购房：实乃骗局
天上掉馅饼？钱女士以为自己遇到了这样的好事。之前，她一直看好的一个楼盘，竟然有了内部认购价房，每平方米便宜1000元。接到售楼员的电话后，她心动不已。
钱女士签了一张简单的《签约确认单》后，就把240余万元的房款打到了售楼员提供的账号上。到了约定交房日期，钱女士拿着签约确认单和付款凭证赶到售楼处，却被告知是假的。这时，钱女士已联系不到售楼员。报警后，警方调查发现，该售楼员赌球欠下巨额赌债，设计“周转”，拿到钱后再赌，结果又输掉了近60余万元。
折扣房：旧瓶装新酒
铂金地段，低价促销，实际上是旧瓶装新酒。
静安区个别楼盘大幅降价促销，最低单价2.5万元，引起购房者兴趣。但现场踏看发现，所谓的典藏房，竟是过时的点式住宅，朝向或者通风不好。还有一个是居住办公两用楼，低楼层为办公房，高楼层为住房。该楼自建成后，几经转手后现再次包装上市。有的“超小户型”房，面积最小的20多平方米。其性质一般为办公或是酒店，土地使用年限一般为30年-50年，购房税费、电费、物业管理费等都比住宅高出不少。一些烂尾楼、旧厂房、旧办公楼等改建的项目也改头换面，以低价哗众取宠以达到快速出货的目的。
特价房：仅剩二楼
中远两湾城近期以“降价7000元”引起多方关注，在该楼盘中潭路的售楼处门口贴着特价售房的大幅广告。
记者向售楼人员打听获知，该楼盘的所谓大幅降价，其实是供应给内部职工的，向市场供应的房源，目前优惠幅度并不大，基本都在9折以上。前段时间推出过一批特价房，房源都是二楼到四楼的低楼层单元，目前也仅剩二楼的少量房源，单价在1.58万元左右。售楼人员告诉记者，该楼盘目前的可供房源价格基本都在1.8万元以上，最高的超过2万元，而本来计划在8月底开盘的收官房源，原预计房价在2.4万元到2.5万元，但由于市场原因，开盘时间已经延后。
折后再送：得房率低
打85折再送精装修、送车子、地下室，郊区某楼盘打出这样的优惠，很吸引人眼球。
现场看房发现，该高层一套200平方米的房子，单价虽低，但使用面积只有115平方米，得房率不足60％。虽说打了折，又送了东西，其实羊毛出在羊身上，购房者花大笔的钱买的是公摊面积。
一般来说，高层和小高层的得房率在70－80％之间，多层在80－90％之间。由于每个楼盘分摊的共有建筑面积不同，得房率也不同，有差异是正常的。但如果使用面积太少，得房率过低，就要考虑该房屋的性价比了。买房前，购房者要睁大双眼，反复查看，注意细节，做足功课，切忌冲动。
楼市促销手段解析 买“内部认购房”要谨慎
“内部认购价的房子要吗？绝对比市场价便宜。你只要出点转手费就行。 ”近期，有购房者接到“内部认购价房”的推销电话。房地产专业律师提醒，要警惕“低价陷阱”，除对楼盘进行必要审查外，必须签订书面合同。
钱女士不小心跌进了 “内部认购房”的大坑。她一直看好某楼盘，售楼人员告诉她现在可享受内部认购价，每平方米便宜1000元。听到有这样的优惠条件，钱女士心动不已。仅仅签了一张简单的《签约确认单》后，就付清了240余万元的房屋全款，并打到了“公司法人”的私人账号上。
到了约定日期未能交房，钱女士觉得不对劲，上网查询后才发现付款账号的所有人根本不是该公司的法人。钱女士赶紧拿着签约确认单和付款凭证赶到售楼处，结果被告知签约单上的章是假的，该房屋根本没有售出登记。此时，原售楼员已联系不上，钱女士报案后，警方调查得知，该售楼员赌球欠下巨额赌债，因此设计“周转”，钱到手后又去赌球，最后只追回了180余万元。上海市君悦律师事务所陈松律师认为，购房者购房时应对售房者相关资质和房屋销售的相关情况进行必要审查，并且必须签订书面合同。
关于“内部认购”，购房者应保持谨慎的态度。首先应审查该内部认购楼盘是否已取得预售许可证；若没有获得预售许可证，则该内部认购行为实为非法行为，购房人的权益无法受到法律保护。同时，购房者还应对售楼人员的销售语言持谨慎态度，做到不偏听偏信，并应要求售楼人员将其承诺写入书面合同之中，以充分保障自己的权益。另外，购房者付款时亦需要谨慎，一般房地产企业会安排财务部门的专门人员负责收款，在购房者将购房款汇入房地产企业的指定公司账户后，房地产企业会向购房者出具正式发票。
小心“旧瓶装新酒”房
在高举打折旗帜的项目中，鱼龙混杂。一些楼盘往往是打折的急先锋，市场好的时候也让利促销，市场不好的时候更是大幅削价。在这类楼盘便宜的背后，往往有其难以掩饰的缺陷存在，购房者选购时要慎之又慎。
静安区的一手商品住宅的市场价格目前至少在3万元/平方米以上，但可以发现个别楼盘却大幅降价促销，最低单价2.5万元的也出现了。现场探察发现，号称典藏房，最后推出的房源，其预售许可证是2004年的。也就是说，该房源已经卖了将近4年还没有卖掉。当时的设计，点式住宅一半以上朝向或者通风不好，而且套内的得房率只有60%多，难怪这类房子销售那么困难。
同样在静安区，海防路上还有一个居住办公两用楼，低层为办公房，高层为住房，因为办公和居住混杂，该楼自建成后就不断在项目公司、投资公司间转手，几经转手后又再次包装上市。
另外值得注意的是，有的楼盘号称“超小户型”房，一套房的面积最小20多平方米。仔细研究可以发现，其实这类房子根本不符合住宅建筑规范要求，其房屋性质一般为办公或是酒店，土地使用年限一般为30年-50年，购房税费、电费、物业管理费等都较住宅要高出不少。
市场上常会出现一些烂尾楼、旧厂房、旧办公楼等改建的项目，它们改头换面后一般以新项目的形象面市，并以低价哗众取宠以达到快速出货的目的。这类“旧瓶装新酒”的房子，最多是以旧买旧的份，若是以高价格买了旧房子可就“贪小失大”了。
看折扣，更看得房率
购房者有时会步入一个误区：谁的房子价格折扣大，就买谁的房；哪个房子便宜，就认定是好房。买到手住进去以后才发现，捡了芝麻丢了西瓜。
面积计算有一套复杂的计算公式，还牵涉到许多专业概念。比如开发商销售房屋广告、楼书中的“建筑面积”；业主入住后可利用的使用面积；还有套内建筑面积，分摊的共有建筑面积等。比如实测面积，根据国家规定，房屋的实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商委托具有测绘资质的房屋测绘机构，对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积，是业主办理产权证、结算物业费以及相关费用的最终依据。
由于测量方法和计算方法复杂，购房者很难用专业的计算方法去进行复测。买房前应进行目测和丈量，特别要关注得房率。一般来说，高层和小高层的得房率在70－80％之间，多层在80－90％之间。但如果得房率过低，就要考虑该房屋的性价比了。记者近日看了几套位于市区和郊区的折扣房，优惠幅度较大，有打85折再送精装修的，有送车子、送地下室的，很吸引人的眼球，但实地看了以后非常失望：得房率太低。如一200平方米的高层房子，得房率约为60％，且该楼盘为独幢，没有小区绿化。看房者兴奋赶来，扫兴离去。连售楼人员自己都说：“得房率低了点。 ”
由于得房率有高低差异，建议消费者多看几个楼盘，对户型、小区、面积进行比较，可以知道哪个楼盘的得房率高，性价比好。此外，建议消费者最好买现房，现房看得见摸得着，可比较，可丈量。价格可能比期房贵，但贵在明处总比贵在暗处好。
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