市场预期不明朗，开发商放宽退房条件——

    退房背后原因复杂

    在房地产市场能否继续回暖尚不确定的关键时期，任何不正常的现象，都足以牵动人们敏感的神经。明显多于以往的退房现象就是其中之一。

    今年以来，在楼市成交回暖、许多项目宣告“开盘即售罄”同时，退房现象却不断增加。据了解，今年以来，北京的一些在售项目的退房率超过10%，有的甚至超过30%。西安期房的退房率超过6%。南京4月以来退房套数近200套。此外，深圳、长沙、杭州、成都等一些地区也相继出现了较多的退房。

    买房者为何纷纷要退房？

    致电北京几家退房率较高的项目。西南四环某项目销售人员表示，在售房源不足50套：“一家公司曾经一次买了20多套，后来因为资金紧张，全部退掉，因此退房率显得比较高。”

    东四环百子湾某项目销售人员则表示，由于楼盘春节期间优惠力度大，一些前期的老业主觉得吃亏，提出退房。所有手续办完，需要一两个月，因此三四月份登记的退房数比平时多。“都是正常现象，这些退掉的房子没用多长时间我们也快卖完了。”

    “退房增加，与市场震荡回暖但预期又不明朗有关。”对退房现象进行了专门分析的北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，退房增加的具体原因十分复杂。最主要的原因是一些项目后期降价销售，前期的业主因为不满提出退房。受经济危机影响，一些购房者的收入水平降低，贷不到款或还贷出现问题，只得选择退房。有的热销项目加大了供应量，一些刚买了房的业主想换另一套房，也必须先退房再买房。

    另一方面，近期各界对房地产市场能否继续回暖，房价是否会再次下跌的争议较多，导致一些刚买了房的人预期和信心受到影响，担心房价还要继续下跌，选择退房继续观望。此外，因为房屋质量、合同纠纷等常见原因导致退房的，也会随着成交量的增加而增加。

    购房者一度争得面红耳赤也无法实现的退房要求，为什么现在似乎变得“容易”了？业内人士认为，许多开发商为了促销，将“无条件退房”作为营销卖点，甚至写入销售合同里，这些条件使得购房者的退房成功率提高。

    去年不少城市发生了因业主要求退房与开发商发生冲突的事件，引起各地政府高度关注。“一方面，地方政府要求我们主动采取措施，避免矛盾激化。另一方面，我们也需要维护公司的形象。因此在条件允许的情况下，我们满足了一些业主的退房要求。”一家大型房地产企业的内部人士告诉记者。

    自买自卖，制造热销假象——

    假按揭若隐若现

    除了开发商对退房原因种种合理的解释，不少业内人士担心，退房现象增加的背后，不排除某些开发商制造假按揭的可能。

    所谓假按揭，即开发商由于资金紧张，通过“内部销售”或者找员工、亲戚做“托儿”，给一定好处，假借他们的身份签订购房合同，从银行骗取贷款。当市场回暖时，开发商再把房子退掉重新销售。这样一来，不仅解决了资金难题，还能在热销时赚上一笔。

    开发商通过假按揭“自买自卖”，从银行套现，既缓解了资金压力，又回避了降价售楼的尴尬，并且能制造项目热销的虚假繁荣。

    “假按揭在前期市场监管不严的时候比较多，风险是显而易见的。”中国社科院金融研究所研究院尹中立认为，开发商骗贷成功后，一旦资金仍然紧张，很快便无法支付房贷，银行的坏账就会不断增加。

    早在2005年，央行在《中国房地产金融报告》中即提到，“假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。”而根据央行援引工商银行消费信贷部门分析称，该行个人住房贷款中的不良资产，有80%是因假按揭造成的。

    最高人民法院副院长奚晓明近日公开表示，仅今年1至2月，全国法院受理房地产纠纷案件就已达24349件，同比上升15.56%。虚假按揭贷款案件开始明显增多。

    格外引人关注的退房现象，有多少与假按揭有关？记者采访的多位专家均表示，开发商通过假按揭套现，导致退房率过高的情况是存在的，但目前还只是个别现象。“现在商业银行对按揭贷款的风险控制比较严格，不太可能出现普遍的假按揭现象。如果把市场回暖或者退房率偏高的原因全部归结为假按揭，过于片面。”尹中立说。

    “从技术层面上讲，现在开发商做假按揭的操作难度非常大。”建设银行常州分行行长蒋敏告诉记者，受美国次贷危机的警示，银监会、央行多次强调加强对住房按揭贷款的风险控制。该行今年也加强了对借款人身份、收入情况、贷款意图的审查。并向业务经理反复强调，每一笔合同都要求面签，与贷款人当面交谈，判断真实性。

    “如果是假按揭，能从一些细节看出来。比如借款人的融资目的比较明显；一个人试图用多个身份证办理多笔贷款；或者借款人是楼盘的员工等。银行的工作人员只要认真负责，引起足够的重视，通过这些蛛丝马迹，是可以控制的。”蒋敏说。

    据了解，今年以来，在信贷充足、楼市回暖的背景下，建行常州分行已经新增近9亿元个人住房按揭贷款，但按揭贷款资产质量相当好，不良贷款率始终在千分之五以下，比其他的业务的不良率低佷多。

    而一位房地产业内人士透露，正是因为按揭贷款质量好，导致各家银行激烈竞争，不排除银行对个别项目、尤其是“大客户”的项目存在放松审查的现象，有的资信审核甚至流于形式。这就为制造假按揭提供了空间。

    造假过程中难以发现假按揭——

    监管须紧盯不正常“苗头”

    近日，北京、上海等地房地产市场主管部门纷纷开展了对房地产市场秩序的专项整治行动，其中假按揭是重点整治对象。“只要证据确凿，我们一定严肃查处，绝不能让这种现象蔓延。”北京市建委有关人士向记者表示。

    监管部门面临的难度并不小。“假按揭虽然是作假，但所有的购房、贷款手续都正常履行，很难查清贷款的真实用途，协助造假者也大都出于自愿。因此难以找出证据证明哪些楼盘存在假按揭。”江苏某市房管局负责人告诉记者。

    北京仁和律师事务所律师孟宪生也认为，假按揭在造假过程中不容易被发现，只有到最后开发商还不上贷款了才能展开调查。“产生了后果才能界定，但往往这个时候，风险已经转嫁到银行身上。”

    “现在我们主要通过观察楼盘交易中一些不正常的苗头，加强对假按揭的防范。”上述房管局负责人说，如果一个平时销量一般的楼盘，成交量或退房率突然增加，就会进行专门的调查。今天已经售出的楼盘，过几天又变成可售的，也有可能是假按揭。“政府部门目前没有更好的办法，只能从这些细节入手。”

    “我们对假按揭始终保持着高度敏感。”蒋敏透露，为了避免银行内部人员与开发商合谋，各家银行现在审批住房按揭贷款大多要经过客户经理、风险经理等多个把关环节，不可能做到“一手清”。同时，出现问题以后的问责制度也比以往更加严格。

    专家认为，对借款人的资信审核内容不能仅局限于身份证、个人收入证明等比较原始的资料，应当对借款人的资产负债状况、社会活动及有无违法记录、有无失信情况等进行全面查证。在银行发放贷款后，及时跟踪监督借款使用情况，制定应急预案，防范和化解贷款发放后出现的各种风险。

    孟宪生认为，由于房地产按揭贷款数额巨大，司法机关应该加强对假按揭案件的查处力度。既要处罚房地产开发商等受益者，对银行内部协同作案者和主动提供身份证明并获利的协助造假者，也应加大处罚力度。

    4月底，北京市二中院宣判了一起多年前的假按揭案——森豪公寓案。开发商邹庆采取与购房人签订虚假商品房买卖合同，为购房人伪造收入证明、首付款证明等贷款材料等方式，从中行北京分行骗得巨额个人按揭贷款达7.5亿元。开发商最后受到法律的制裁，这一案件应该给房地产市场以更多的警示。