土地储备面积相当于2个静安区 产品售价相当于当地均价3倍

    沿着合生创展（00754.hk，下称“合生”）母公司珠江投资占股30%的广惠高速一路向东，一个小时左右便能从广州到达合生土地储备的重镇——惠州。

    在第一个高速路出口蓬陵附近，是合生计划今年六七月份发售的3000亩大盘“合生世界岛”；在进入惠州市区的高速路出口小金口附近，则是合生与当地政府合作的占地约5500亩的小金口工业园。

    进入惠州市区后，可以看到连通惠州cbd江北与旧城区的大桥顶端，显著地写着“合生大桥”四个字，合生为这座桥的冠名权出资1200万元。在惠州的每一处，似乎都有合生的“踪迹”。

    此前一直专注于住宅开发的合生，最近几年的“口味”突然发生转变。继天津之后，公司在惠州这样一个充其量只能算三级城市的地区，不仅充当一级土地开发商的角色，还大量开发工业地产。

    截至目前，合生在惠州的土地储备估计超过2万亩，这几乎相当于两个上海静安区的面积。令惠州成为紧随天津之后合生的全国土地储备第二大区。根据公司2008年的年报，截至去年末，合生在全国的房屋可售面积中，惠州仅次于广州，位居全国第二，超过北京和天津，约为上海的4倍。

    豪赌工业地产？

    本周早些时候，在惠阳的大亚湾工业区，cbn记者几经周折，在将于今年底通车的沿海高速路附近找到了目前为止合生在惠州规模最大的地产项目——猴仔湾。

    记者在现场看到，目前整个地块正在进行“三通一平”，只有一条3车道的水泥路可以进入工地边缘，要进入工地只能步行。周边的配套设施尚未开始建设，只有原生态的山体与零星的村屋。整个项目背靠森林公园，面向海湾，沿海高速公路从项目旁经过。

    公司此前发布的公告显示，项目总占地4.14平方公里，合生持股60%。合生在其内部资料中表示，整个项目预计的投资总额将达30亿元。

    根据该地块的招标公告，在合生完成开发事宜后，大亚湾土地中心会将投资总额及回报补偿给竞标人。另根据开发协议，完成开发事宜后，大亚湾土地中心负责2009年底通过公开招标或拍卖方式分若干阶段出售地块使用权。合生或其代名人必须参加招标或拍卖会。

    从记者获得的合生内部资料看，项目的规划建筑面积约800万平方米，分别为占地60万平方米的半山观海高尔夫住宅，占地6万平方米的国际学校以及两座五星级酒店。另外一个占地20万平方米的小岛将建设为面向香港和南中国富豪的游艇会，同时开发高端别墅。

    即使最终未取得用地，合生同样可获得相当于实际成本16.5%的开发回报以及总金额12%的投资回报，如果均按30亿元的投资总额计算，合生在该项目获得的开发和投资回报可达8.55亿元。