今年前4个月，一线城市的楼市摆脱了持续一年的量价齐跌的低迷态势，逆势上演了一段所谓的“小阳春”行情，多数城市交易量相对2008年大幅攀升。

    笔者认为，判断中国楼市下半年的走势，其实非常简单，只需要对楼市的供求状况、宏观政策和经济走势予以研判，结论不辩自明。

    首先看一下房地产市场的供求状况。如果不考虑假按揭等因素，1月到4月份销量大增，但和历史积累的空置面积比较，房地产“去库存化”的过程显然还遥遥无期。以空置面积占全国首位的北京为例，截至3月末，北京市商品房屋现房空置面积1437.2万平方米，同比增长34.5%，消化周期最少需要13个月。

    其次，房地产本质上说是金融现象。从金融规律而言，中国楼市前4个月的反弹，除了政府的扶持政策和价格回落之外，主要靠信贷推动，部分资金进入楼市已成不争的事实。而这种天量的信贷很显然没有持续性，在信贷下降的情况下，房价下跌也是在所难免。

    第三，宏观经济依然不容乐观。从目前来看，判断下半年全球经济要触底走强，显然还没有十足的底气，房地产作为一个滞后的指标，不会和宏观经济的走势背离。

    鉴于以上理由，笔者认为，随着信贷政策的收紧，支撑楼市反弹的最后一根稻草将不复存在，下半年楼市将进入更严峻的考验期。

    □马光远（摘编自5月18日《中国经营报》）