多数城市成交环比下滑

    进入5月，长城证券监测的全国20个大中城市中，成交量环比下降的占四分之三。从变化幅度看，降幅超过10%的城市有9个，其中，苏州、合肥、上海、重庆、武汉销量下跌较为突出；成交量涨幅超过10%的城市只有3个，分别为南京、广州和南昌。

    5月3日至5月9日，北京、济南等北方城市成交量环比继续下降，北京一手住宅成交量环比微降3.21%，济南环比下降9.89%。

    业内专家指出，多数城市商品房成交量环比下降，一方面，随着近两个月全国楼市成交量的持续回暖、库存压力减轻，开发商对后市的乐观预期增强，开始逐步提价，使期待降价的消费者期望落空；另一方面，今年3、4月各大城市成交量已经达到近一两年的高峰，消化了大量积累的刚性需求和住宅存货，后续增长乏力。

    环比基数增大，是导致成交量回落的重要原因。以北京为例，1-4月，北京市房地产市场交易量逐月升高，累计实现成交金额达到563.44亿元，同比增长81.2%。其中，4月成交金额更是达到234.50亿元，同比增长173.88%。

    在成交价格方面，进入5月后有80%的城市房价上涨，不过，大部分城市涨幅都在10%以内。而环渤海区域房价上涨明显，5月第一周，北京成交均价环比上涨12%，天津成交价格环比上涨11%。北京和天津两城市表现出明显的量跌价涨的成交状况。

    市场集中度提高

    经历过市场调整，房地产销售份额的集中度在提升。中国指数研究数据信息中心的报告指出，各大城市销售回暖，主要体现在个案，并未显现全面回升。

    以北京为例，去年11月至今年4月，北京成交套数前十位的项目成交占比一直维持在25%以上；今年1月达到峰值56.20%；2月回落至 27.96%，3月又上升至32.52%，4月基本与上月持平，为32.59%。在1-4月北京市房地产销售排行榜前10位中，全国性的品牌开发商占据了 70%，其中包括华润置地、远洋地产、万科、富力等。以华润置地为例，今年前4月，公司在北京一地的销售额已近25亿元人民币，而该公司2008年全年度综合营业额为91.34亿港币。

    去库存化乐观

    渤海证券分析，12座城市去库存化周期维持低位。截至5月3日，北京住宅可售量为1698万平方米、12.7万套，库存消化时间降至39周；上海住宅库存消化时间缩减至13周，南京、杭州的库存消化时间缩短到21周和23周；深圳住宅可售量为493.1万平方米、4.7万套，库存继续下降，去库存化时间维持在28周。

    业内专家指出，今年3月以来，随着全国楼市成交量大幅上升，国内许多城市的住宅项目都不同程度地调高了售价。近期国务院通过了调低商品住房投资项目资本金比例的相关议案，降低了行业的融资门槛，有助于减缓房地产行业、尤其是负债率较高的上市公司的资金压力。在资金相对宽裕后，开发商会否坚持降价快速去库存的销售模式，值得关注。