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抑制房价高涨建议：高价商品房交易开增值税 |
瑞安房产网 更新日期 ：2005/3/2 10:02:40
来源：文汇报 |
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前不久，中国房协开发委在京召开了房地产形势与政策走向报告会，国家建设部房地产司有关领导在分析2004年房价变动和上涨原因时指出，造成这类现状的有直接的和间接的各种原因，比较突出的有：房地产开发结构性不合理的矛盾、过度集中性的需求拉动、土地价格及建材人工等成本的上涨、产品自身品质的提高、过高的市场心理预期、统计出入和滞后以及人为的恶意炒作等。上述多数原因都是可以经过努力而加以防范的，惟独对恶意炒作应给予重重打击。
应当看到，国民经济的持续发展，房价上涨有着其内在的必然性和合理性。但对于恶意炒作导致房价快速上涨的现象，必须引起我们足够的重视。据悉，2005年，政府部门已经将抑制房价过度上涨、能源紧缺、劳动力安置及控制金融风险共同列为经济发展中最突出的四大问题。
房价高涨给市场带来的危害是显而易见的：加大了房地产市场的泡沫成分。当市场租金收益率与房价上涨距离加大的时候，正是风险急剧集中之时，而炒房者是全然不顾这些的；造成市场虚拟供需现象，鼓动一部分跟风者加入炒作行列，扭曲了部分投资者的投资行为，导致部分企业过激的开发投资热及决策上的失误，并加剧了土地市场供应的紧缺；与商品住宅必须坚持“以居住为主、以市民为主、以普通商品房为主”原则相违背等等。
在资本赢利的驱使下，一个时期一个地区出现房价快速上涨的现象不足为怪，问题是，当房价过快上涨影响到房地产行业正常发展的时候，不仅行业要引起警觉，政府更应当打击和制止各种炒房行为，采取及时有效的政策措施，控制节奏，抑制房价过度增长，例如：
开具高价商品房增值税
上世纪九十年代中后期，为激活当时低迷的房地产市场，曾采取个人购房退税政策。如今事过境迁，房地产市场火爆，我以为税费杠杆同样能发挥积极的作用：在房地产一手房市场和二手房市场交易中，对高价商品房交易开增房地产增值税，尤其是对花园别墅、酒店式等高级公寓、甲级写字楼等不同品质制定不同的增值税率，而对中低价商品房暂不实行房地产增值税。同时，改变商品房租赁市场统一实行5%的综合税，实行高价房高税率、低价房低税率的税费制度。这样有利于改变目前房地产市场结构性不合理的状况，抑制高价房的炒作。
延长一手房上市交换的期限
炒房者为短时期获取高额的利润，通常采取成批买入，囤积待售的方式，形成供求紧张的气氛，人为造市。虽然政府已作出商品房期房不得进行转让，只有取得商品房产证后才能进入二手房市场的规定，一定程度上起到了限制炒房行为的作用。但期房到权籍房一般不会超过一年的期限，对炒房者来说还不能形成真正的影响。所以，延长一手房上市交换的期限，特别是对高价商品房的入市交易延期的规定，让炒房者承担市场风险，这在很大程度上将迫使炒房行为有所收敛。而对于以居住为主、以改善居住条件为主的购房者来说，一手房上市交换期限延长多久，对他们几乎没有任何影响。
严格控制高价房的交易贷款
我国现行的商品房贷款政策，从根本意义上讲是为了满足中低收入阶层购买需求，改善这部分人的居住条件，而不仅仅作为银行放贷赢利的手段。然而，一个时期以来，一些银行为追求利润，仅仅考虑到了一些风险控制，却放宽了贷款对象、数量和产品的限制，为炒房者提供了大量的资金，个人贷款七千万元的姚康达事件，说明了金融业在炒房过程中起到很重要的作用。因此，高价房的买卖贷款，可以考虑实行严格控制的措施，如：减少贷款额度，缩短贷款期限，增加贷款利息，直至不给予贷款。而对于普通中低价商品房的贷款，要一如既往地加以支持，这是我们这个社会上最具潜力的庞大市场。
加快建立房地产市场诚信体系
炒房者和炒房行为，归根到底是房地产市场交易行为中一种不诚信的表现。上海“万邦事件”的发生从反面告诫人们，规范房地产市场行为，不仅要靠法规政策，更多地要有一套诚信体系加以支撑。目前，上海正在加紧从事这项工作，让房地产市场交易行为置于整个行业、整个社会的全透明的监控之下，让各色各样的炒房者丧失机会，无兴风作浪的场所。
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