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机关事业单位推行物业管理若干问题的思考 |
瑞安房产网 更新日期 ：2005/2/25 8:57:37
来源：四川物业管理服务咨询网 |
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范发展物业管理工作，独立进入市场，实行企业化管理，专业化组织，规范化经营是“十五”规划关于加快发展服务业的重要内容之一。近年来，机关后勤社会化改革的步伐不断加快，物业管理作为机关后勤社会化改革的重要内容，也取得了一定的进展。据此，通过对甘肃省气象局物业管理中心的工作实践，看到了机关事业单位推行物业管理给后勤改革带来的生机和活力，现就进一步推行机关物业管理的若干问题谈点认识。
一、机关事业单位推行物业管理势在必行
物业管理模式最早出现在19世纪60年代工业蓬勃发展的英国，后来普及推广到世界各国。我国大陆最早实行物业管理的是1981年3月10日在深圳涉外住宅小区“怡景花园”成立了物业管理公司。20年来，深圳学习香港和国外的经验，实施物业管理取得了成功并开创了祖国大陆物业管理的先河，物业管理发展迅速，并且社会化、专业化、市场化的物业管理体制初步建立。物业管理的成效不仅关系到业主的生活品质和切身利益，而且关系到机关后勤改革和发展的成效以及开发物业管理企业化品牌形象的延续。随着机关后勤社会化改革的不断深入，物业管理作为机关后勤社会化改革的一项重要内容，必将得到迅速发展和广泛推行。
1、推行机关物业管理是后勤社会化改革的客观要求。物业管理是后勤改革的必由之路，物业管理是一种服务，服务需要标准化、上水平。服务是满足顾客需要，供方与顾客之间接触的活动和供方内部活动所产生的结果。
机关后勤社会化改革，是当前正在进行的党政机关事业单位机构改革的重要内容。机关后勤社会化改革的实质，就是要突破传统的计划经济体制下，机关行政部门管理后勤的模式，把原有的后勤部门与主体相分离，使之成为第三产业，走向服务市场，以至与社会融合。因此，机关物业管理中心就是按照市场经济的规律和政府机构改革的要求成立的，是把机关行政部门部分经营、服务和保障的内容分离到社会化的物业管理中心，进入市场，实行有偿服务，独立经营，自负盈亏。机关物业管理中心是适应机关体制改革的需要，无论从形式到内容都符合机关后勤社会化改革的要求。
2、推行机关物业管理是适应社会主义市场经济体制的需要。物业管理在我国的产生和发展同市场经济的发展有着密切的联系。市场经济的发展是产生物业管理的条件，物业管理是市场经济发展的必然产物，它们是相辅相成，互相促进，共同发展的。市场经济的发展为物业管理创造了条件，物业管理为市场经济充实了内容。随着市场经济的发展，物业管理作为一门独立的产业正在蓬勃兴起。从广义上说，物业管理是指一切有关房地产发展、租赁、销售及售后服务，服务是一种特殊商品，其过程与结果具有一定的确定性；狭义的物业管理是按照合同，对已竣工验收并投入使用的各类房屋建设和所属配套设施及场地以经营方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境（清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护）统一实施专业化管理，向住用人提供多方面的综合服务，是集管理、经营、服务为一体的有偿服务，实行社会化、专业化、企业化经营，其最终是实现社会化、经济环境效益同步发展。由于历史的原因，机关后勤服务保障工作往往由于管理水平低，常常是捧着金碗要饭吃，甚至成为机关的花钱大户，领导不满意，群众有意见，向来是人们关注的焦点。机关推行物业管理，可以充分发挥市场经济的调节优势，优化资源配置，即可以使机关一些闲置资源合理利用，又同社会上的物业公司竞争市场，以最好的服务满足住用人的要求，不但赢得了住用人的供需和信任，而且赢得了市场，摆脱了机关单位因财力紧张而搞不好后勤保障的困境，还可为机关增加新的财源，取得服务和效益双丰收的效果。这就是适应市场经济体制要求给机关后勤管理带来的好处。
3、推行机关物业管理是城市社区建设的需要。机关物业管理中心的服务范围，主要是机关办公区和家属居住区。而这个特定区域往往是住宅地一个相对独立的生活“小区”，有办公、购物、休闲、娱乐、卫生、安全保卫等众多的服务内容，可以说是一个小社会，是城市中的一个社区。根据国家社区建设的标准和要求建设好机关大院和家属院，创建“文明单位”、“文明大院”，使之成为“环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代化文明小区”。优质服务包括物质文明和精神文明的内容，机关物业管理中心要在社会上有一席之地，在市场上有竞争能力，就必须在“两个文明”建设上都要有所作为，要以优良的作风，提供优质的服务，创造优美的环境，达到促进两个文明建设，实现文明单位的目标。甘肃省气象局物业管理中心坚持服务宗旨，提出了让“领导满意，职工满意，社会满意”的“三满意”服务标准，尽心竭力为住用人提供优质服务，创造优美环境，赢得了内外好评，在他们辛勤努力的工作下，2000年被兰州市城关区评为“精神文明建设暨城市管理工作先进单位”。2001年中国气象局、省文明委员会授予“全省气象系统文明单位暨文明机关”。今年9月，又被省委省政府授予“全省文明系统”，得到了国家气象局领导和本系统职工的好评，创造了良好的社会效益和经济效益。
4、推进机关物业管理是对增强职工生活水平不断提高的需要。职工对住房问题的关切从有无转为大小，继而更加关注环境和社区服务。同时，随着房改的深入，广大住户拥有了属于自己的产业，对保持房屋和附属设施的完好，以达到保值、增值的观点也逐步树立，使物业管理的好坏，已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理为越来越多的人所接受，其行业地位不断攀升，外部环境逐步改善。
二、物业管理发展中存在的主要问题及面临的困难
物业管理发展中存在的主要问题是：
1、法制建设滞后。物业管理涉及物业、业主委员会、物业管理公司之间诸多权利义务关系，尽管这些年来国家和地方出台了一些规范物业管理的法规政策，但目前物业管理中发生的大量矛盾纠纷仍得不到及时解决，司法机关也缺乏法律依据难以及时处理。因此，加快物业管理的立法程序，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为保障行业健康发展的当务之急。
2、产权关系不明晰。受产权人的委托实行管理服务，应以产权明晰为管理的基穿但是行业住宅小区房屋的共用部位、共用的设施设备及小区配套的房屋、设施设备、道路、场地等产权界定尚未明确，责、权、利难以界定，给物业管理和收费带来困难。
3、建管之间缺乏有效衔接。项目规划设计、施工建设阶段遗留下较多的问题，建与管脱节造成物业管理先天不足。有的工程质量低劣，有的配套设施因超投资计划而不够完善，有的建设单位对物业管理作出不切合实际的承诺，都将给后续的管理带来许多困难。
4、业主与物业管理企业双向选择的机制尚未建立。在大多数地区物业管理的市场环境还没有形成一定的气候。业主与物业管理企业双向选择的机制尚未建立，缺乏竞争，市场没有活力，企业没有压力，广大业主没有选择管理者的权利。
5、物业管理的收费亟待规范、完善。目前，由于职工工资中还没有足够的住房消费含量，很多地方与物业管理的收费定价主要考虑住户的承受能力，收费标准低于成本核算，物业管理企业亏本经营，举步维艰。也有的物业管理企业存在收费偏高，多收费、少服务的问题，引起住户的不满。
机关推行物业管理，其服务职能没有改变，服务对象也没有改变，只是服务的方式发生了变化，由多年来受计划经济体制影响的机关行政管理行为，立即转向市场经济体制下的物业管理行为。在这个转型过程中，还有许多矛盾和困难，主要表现在以下六个方面：
一是思想观念转变困难。机关后勤人员长期在计划经济体制下形成了“优越感”，一下子转变到市场经济条件下的企业员工，这个角色转换使一些员工思维定势不能及时转变，特别是一些老人留恋于“铁饭碗”，认为物业管理是市场行为，风险大，搞不好就要丢饭碗，因而思想顾虑较大。
二是起步发展困难重重。机关后勤社会化改革过程中成立的物业管理中心，已由机关“行政事业单位”转换为“企业单位”以后，情况千差万别，大多是规模些资金少、市场竞争力不强，很难进入市场发展壮大。
三是行业队伍素质偏低，人才短缺以及缺乏管理经验和技术等。市场的竞争，归根结底是人才的竞争。物业管理作为专业的管理，需要各类高素质的人才。应当有计划、有步骤地加强物业管理人才的培养，努力造就一支懂经营、善管理、有技术、业务精的行业经营管理队伍，因而，促使管理、技术人员专业知识不断更新，促进职工服务技能全面提高的任务非常紧迫。但目前机关物业管理的职业化队伍尚未形成。机关物业管理中心的人员主要来自机关后勤和机关机构改革分流人员，一些人年龄偏大，文化程度偏低，素质状况差异较大，而且员工们还存在着过去那种“坐等服务”、服务态度生硬、服务方式单一等服务质量问题，这样的实体，很难一下子打开市场局面，使物业管理作为专业化的管理。
四是面临着服务保障与增效创收的矛盾。由于机关物业管理中心是面向市场，实行成本核算，有偿服务，所以在服务和效益方面面临矛盾。一方面，本机关一些干部职工对有偿服务不理解，认为物业管理中心是机关的一部分，应该无偿优质的为机关提供服务，有多少钱就提供多少服务，很容易发生服务和效益上的矛盾。
五是很难摆脱行政干预和“红眼博的干扰。一旦物业管理中心在市场经济的大潮中有所作为，效益可观，难免使机关其他部门或人员眼红，以及进行各种行政干涉。
六是面临着廉洁自律的考验。目前屡禁不止的社会和企业内部以权谋私、大吃大喝、办事不公等腐败现象的存在，使人们对机关物业管理中心这个自主经营实体的廉政建设也普遍关注，担心他会成为滋生腐败的温床。
三、机关事业单位搞好物业管理的思路及对策
机关物业管理是后勤社会化改革中涌现出来的新生事物，是市场经济的产物。九届全国人大四次会议通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》明确提出要“规范发展物业管理业”。这一重要决策指明了物业管理的发展方向。当前，物业管理正在房地产业与其他服务业相结合的基础上发展成为一个相对独立的行业。随着市场经济的发展，机关物业管理中心的职能和作用将越来越显得重要，不但要服务和保障好机关事务，而且要面向社会，参与市场竞争，实现管理专业化，服务社会化，经营产业化的目标。在今后一段时间里，物业管理的指导思想是：以改善群众居住条件、促进社会经济发展为中心，以建立业主自治与物业管理企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化的专业管理体制为目标，以培育市畅规范市场为重点，加快立法步伐，加快机制转换，加强监督指导，尽快提高服务质量，树立良好的物业管理行业形象，推进物业管理的健康发展。从甘肃省气象局推行物业管理的实践看，做好机关物业管理：
1、必须贯彻改革的思想，转变观念，与时俱进。代表中国先进生产力的发展要求，代表中国先进文化的前进方向和代表最广大人民的根本利益，是新时期全面加强和改进党的建设的伟大纲领，也是机关后勤改革的行动指南。机关物业管理中心是机关后勤社会化改革的产物，是一项新生事物。改革的开端，在于思想观念的转变，改革的深化，在于服务方式的更新，改革的标志，在于发展生产力，改革的成效，在于提高职工的生活待遇。因此，机关物管人员只有进一步贯彻改革的思想，转变观念，才能与时俱进，抓住机遇迎接挑战。在市场经济和机关后勤社会化改革的大潮中有所作为。更新观念就是要树立强烈的“服务”意识，破除传统的“等靠要”，革除自我保护、坐等服务的作法，对内实行全方位的优质服务，对外开展单项或多项有偿服务。转变观念就是要教育物管人员认清市场经济和后勤社会化改革的形式，增强危机感、紧迫感和责任感。改革在日益深化，社会在不断发展，机关后勤保障和服务就是要不断适应市场经济，按照市场经济的规律运作。社会上的物业管理公司在服务和管理上都注重质量，不断改革，不断提高水平，扩大了生存和发展的空间。如果机关后勤服务保障机构不改革，不和市场经济接轨，不实行物业管理，还是过去的那种修缮队，就会被时代所淘汰。所以，机关后勤管理部门，特别是物业管理部门，一定要转变观念，增强紧迫感，勇闯市场经济的大潮。
2、必须坚持“以人为本”的原则，重视做好物管人员的思想政治工作。机关物业管理人员的来源复杂，年龄、文化、技术等个体素质差异大，加之物业管理工作时间的不确定性，工作内容的多样性，管理和服务的规范性，对物业管理人员的要求比较高。首要的是要有高度的事业心和强烈的责任感。这种事业心和责任感的建立，就是要坚持“以人为本”的原则，大力加强物管人员的思想政治建设和精神文明建设，为提高服务质量提供有力的思想保证和精神动力，不断增强服务意识和敬业精神。首先要抓好职业道德建设，切实加强物管人员的素质教育，培养高尚的思想道德，增强服务意识，弘扬爱岗敬业、无私奉献的精神；其次要大力开展精神文明建设，教育职工树立“窗口”意识、“形象”意识，深入开展以“三优一满意”为主要内容的文明服务活动，创建“文明单位、文明机关、文明窗口、文明社区”；第三是做好深入细致的思想政治工作，进一步统一职工思想，释疑解惑，最大限度地调动职工的积极性。要建立领导与职工谈心制度，定期了解职工的思想，关心职工的生活和切身利益，想方设法提高职工福利，解决好职工的衣食住行，改善职工的生活条件，解决他们的后顾之忧；第四要丰富职工的业佘文化生活，利用各类节日组织召开座谈会或开展不同形式的纪念活动、举办文艺汇演、办黑板报等，让职工畅谈体会和感想，激励职工积极向上的精神，使职工热爱物业管理工作，热爱本职岗位，从而更好的展现职工的新面貌，树立物管中心的新形象。
3、必须积极争取各方面的关心和支持，努力营造良好的生存环境。机关物业管理中心，既要实现社会化服务，又是所在机关的一个服务保障机构，面临的环境比较独特，具有一定的优越条件。因此，机关物业管理中心要正确把握好这些有利因素，积极为自己的发展创造良好的环境。首先要积极争取单位领导的关心和支持，取得各级领导特别是党政一把手的重视，求得他们的指导和帮助，在人力、物力、财力上给予支持和政策上的倾斜。其次要积极争取各级政府支持，特别是在物业管理刚刚起步阶段，应在资金信贷和税收政策方面，按国家规定的有关政策，对机关物业管理中心在税收、物价、办证等方面给予优惠和支持，扶持机关物业管理中心的发展。再次要积极争取本单位住用人的关心和支持，积极承揽服务内容，赢得机关干部职工和家属的理解信任和支持，不断扩大服务空间，开拓服务市畅
4、必须树立高度负责的精神，全心全意搞好服务保障工作。服务是机关物业管理的宗旨，同时也是机关物业管理的基本职能。国办发147号文件明确指出：机关后勤要“坚持为机关服务的宗旨，不断提高后勤保障能力和水平”。提高服务保障能力，一要转变服务观念，改变服务方式，由输血型服务转变为造血型服务，由被动型服务转变为主动型服务，由应付型服务转变为优质型服务，才能适应市场经济规律，满足不同层次服务需求。二要强化职能意识，建立岗位责任，通过层层签订责任书，使各级各类人员切实明确自己的职能和责任，减少和避免因职责不清造成服务不到位的现象，并定期对落实责任制情况进行检查、总结，兑现奖惩。三要理清思路，突出重点，物业管理中心的服务思路应当是：按照先易后难、逐步发展的路子，首先从家属生活住宅区作起，包括新建小区或宿舍楼，其次逐步发展到对办公区实行物业化管理。要按照社会上物业管理公司的管理模式集管理、经营、服务为一体，以服务、便民、微利为宗旨，以公共服务、专项服务、特约服务为特色，管理与服务并举，以管理促进服务，以服务促进发展，以发展扩大生存环境；再次对外开展物业管理，逐步成为一支社会化、企业化、经营型的物业管理队伍，最终走出一条适合机关后勤，适应社会主义市场经济体制的物业化管理新路。物业管理是个微利行业，只有实现规模经营，才能获得更大的盈利，从而更好的为业主服务。在运行机制上，必须打破封闭的自我保护的运行模式，才是物业管理的根本出路。
5、必须贯彻依法管理的思路，建立和完善机关物业管理的有效机制。市场经济是法制经济。为了提高物业管理中心的服务质量和水平，必须建立健全与市场经济相适应的物业管理制度和办法，使之有章可循，按标准办事。建立有效的物业管理体制，主要包括：领导体制、内部组织机制、管理决策机制、自我积累发展机制、用人、用工和分配机制、竞争机制等内容。要根据机关公用房屋和住宅区域的实际，借鉴社会上物业管理的有益经验，制定《机关物业管理章程》等规章制度，规范服务和收费标准，使物业管理在规范的基础上运作。同时，在内部管理上，也可做到用制度监督，用制度约束，用制度管理，防止和克服用人用工不公、乱收费、乱开支和化公为私等腐败现象的发生。
实践证明，要是没有广泛深入的观念更新和体制改革，机关物业管理的发展就迈不开步子。所以，通过对省气象局近几年推行物业管理的作法看，坚持以稳定为基础，以改革为动力，以发展为主题，以提高职工生活为目标，增强了后勤保障能力和经济实力，弥补了机关后勤经费的不足，改善了机关的工作生活条件，减轻了国家财政负担，使职工生活得到了改善，为事业的壮大发展赢得了机遇，创造了条件 |
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