报告指出，我国主要城市地价与房价的关系表明，地价和房价均呈上升趋势，但地价上涨幅度小于房价上涨幅度；地价与GDP增长率、固定投资增长基本同步，但增速低于GDP增长率和固定资产投资增长率。

    2005年，随着我国宏观经济形势继续向好，需求依然旺盛，土地管理与调控力度不断加大，城市地价将继续保持稳中有升的态势。

    住宅用地地价增长最快

    《2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告》显示，2004年全国各大城市的综合地价水平为每平方米1198元，与2003年相比增长6.08%，继续呈现平稳上涨的势头。其中住宅用地平均地价为每平方米1166元，与2003年相比增长8.94%；商业用地平均地价为每平方米1988元，与2003年相比增长6.67%；工业用地平均地价为每平方米481元，与2003年相比增长1.92%。显然，在住宅、商业、工业三类用地中，住宅用地平均价格整体呈上升趋势，增长幅度最大。

    按区域来看，在长江三角洲、珠江三角洲、京津两市这三大重点区域，长江三角洲住宅用地地价的增幅最高，为12.16%；其次是京津两市，为10.47%，其中天津增长率最高，为17.56%，北京为3.37%；珠江三角洲住宅用地地价增幅不大，增长率只有2.31%。而在东南、中南、西南、华北、西北、东北六区中，对于住宅用地，增长幅度最大的是西南地区，增长率为16.98%，其次是中南地区，为11.23%；对于商业用地，东北地区的增长率最高，为10.22%，其次是中南和西南，皆为8.61%；对于工业用地，增长率最大的是中南和东北地区，分别为4.08%和3.74%，其次是西南和西北地区，分别为2.58%和2.15%。地价监测结果还表明，大部分城市尤其是经济较发达的城市地价增长相对比较平稳，如北京、上海、杭州、广州、深圳的地价增长率都在2%左右，远低于全国平均6.08%的增长率。但不同城市的不同用途地价的增长情况有所不同，如2004年北京综合地价上涨2.26%，其中，商业、住宅、工业的地价增长率分别为3.22%、3.37%、0.23%，远低于全国平均增幅水平。上海的商业、住宅用地地价涨幅则高于全国平均水平，分别为9.43%、12.31%，但工业用地地价增长率低于全国平均水平，仅0.8%。而广州、深圳除工业用地增长率略高于全国平均水平外，商业、住宅的地价增长率均低于全国平均增长率。

    另外值得注意的是，前几年地价涨幅较大的城市在2004年地价涨幅减缓，如杭州商业、住宅用地地价增长率分别为3%、1%。而部分中西部城市地价则增幅较大，如成都、贵阳、西安、呼和浩特，综合地价增长率均在13%以上。

    房价上涨带动地价

    2004年，国家严把信贷和土地两道闸门，对宏观经济进行调控，使固定资产投资过快增长的势头得到遏制，防止了地价的大起大落，同时通过对土地市场的清理整顿，遏制了虚假需求，并通过大力推行招拍挂制度，初步形成了公开、透明的土地市场，土地市场调控机制和地价形成机制逐步成熟，为促进地价的平稳上涨提供了良好的政策环境和市场环境。而分析城市地价不断上涨的原因，房地产市场需求强劲，房价涨幅较大成为重要的带动因素。

    如2004年北京全年商品房平均售价为每平方米5053元，比2003年增长6.25%；其中，商品住宅平均售价每平方米4747元，比2003年增长6.13%。而全年平均地价为每平方米2384元，比2003年增长2.26%；其中，住宅用地平均地价为每平方米2127元，比2003年增长3.37%。还有上海2004年商品房销售面积3488.75万平方米，全年商品房销售额2263.84亿元，其中商品住宅平均销售为每平方米6385元，比2003年上涨14.6%。而全年平均地价为每平方米2223元，比2003年增长2.73%；住宅用地平均地价为每平方米2078元，比2003年增长12.31%。可见，经济发达城市地价的起伏基本上都随着房价的变化而变化。

    虽然地价与房价均呈上升趋势，但地价变化上涨幅度仍小于房价上涨幅度。2004年1至11月，全国商品房平均销售价格为每平方米2759元，同比上涨12.5%；其中，商品住宅平均销售价格为每平方米2580元，同比上涨11.6%。2004年全国平均地价为每平方米1183元，同比增长4.78%；其中，住宅用地平均价格为每平方米1128元，同比上涨5.4%。总体来看，2004年的各大城市地价水平及变化趋势与房地产市场供需变化规律相吻合，大多数城市的地价水平和房价水平总体上均呈上涨趋势，但地价增长幅度普遍低于房价增长幅度。

    地价与GDP固定投资增长基本同步

    报告进一步分析，2004年全国地价平均增长率为6.08%，全国GDP增长率为9.5%，我国地价水平的变化在总体上与国民经济和社会发展是同步协调的，因此目前的土地市场也是健康的，地价水平并不存在泡沫成分。

    2004年，我国采取中央宏观调控，防止经济发展过热，控制固定资产投资规模过快增长，并取得了显著成效。固定资产投资增长率为25.8%，增速比2003年回落1.9个百分点，而全国地价平均增长率为6.08%，远低于固定资产投资增速。

    在北京、上海、广州等经济发达城市，其状况与全国平均水平也基本类似。2004年北京地价平均增长率为3.7%，固定资产投资比2003年增长17.2%，增幅下降1.7个百分点。上海地价平均增长率为2.73%，固定资产投资比2003年增长25.8%，增速回落11.5个百分点。固定资产投资增速减缓在一定程度上抑制了地价的快速增长，地价增速的减缓也对固定资产投资规模的控制起到了一定的推动作用。

    在加强中央宏观调控的2004年，土地市场和综合地价水平没有大起大落、出现大的波动，说明我国的土地市场经过多年的建设，已经逐步规范和成熟，地价形成机制也逐步健全，在市场调控中发挥了重要作用。

    今年城市地价继续稳中有升

    对于今年我国城市地价的走势，报告判断，由于2005年我国宏观经济形势持续向好，土地管理与调控力度不断加大，城市地价将继续保持稳中有升的态势。

    2005年，我国GDP增长预计将达到8.5%以上，房地产投资与需求都将会有新的增长，对土地的需求将会持续增加。在土地供应方面，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》及国土资源部相关配套制度的贯彻落实，土地调控力度进一步加大，农用地转为建设用地仍严格受到控制。

    同时，2005年土地供应与需求之间的矛盾将依然存在，这在客观上会带动土地价格的上涨。但是，从历年地价动态监测的情况来看，我国主要城市的土地市场调控机制和地价的形成机制已逐步成熟，地价将继续呈现平稳上升的势头，不会出现大起大落的现象。

    另外，2004年以前我国房价涨幅一直保持在10％以上，2005年随着国家宏观经济调控成果的不断显现，房价增速将会减缓。随着市场机制的不断健全，公开透明的市场环境使高收益与高风险并存，投资更趋理性，房地产市场的稳步发展也为地价平稳上涨创造了条件。