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个人集资建房：一场地产革命的春季攻势? |
瑞安房产网 更新日期 ：2005/2/3 10:57:36
来源：京报网-《北京现代商报》 |
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[据最新消息：2月1日，中国民生银行中关村支行行长纪乃方明确表示，该支行将为合作建房提供所需贷款——]
提起双轨制，许多人都不会陌生，它曾在上世纪八九十年代真切地存在于我们的生活之中，那时的双轨制意味着一件商品经过不同的渠道得到它得付出不同的价格，它是我国当时市场经济还不完善的产物。
商报首席记者 张建峰／摄
在不久的将来，我们的生活中又将出现一个双轨制，与以前的双轨制不同，这个双轨制将出现在房地产开发中，是原有开发方式的重大变革：以后的地产开发将由地产公司一家独霸变为个人集资建房和地产专业公司开发并行天下，它是地产市场充分竞争的结果，是地产市场经济成熟的表现，它的催生者就是目前地产界轰动一时的个人集资建房。
据记者了解，在广泛征求众多地产界专家意见后，日前北京市人大代表孙维绚已正式向北京市人代会提出了代表提案，提案中把目前北京市个人集资建房的实践提到了一个新的高度，孙维绚认为，于凌罡牵头的个人集资建房有望成为北京市目前解决中等收入家庭(年收入6万—10万元)的一条切实可行的新思路。此提案一旦通过，国内地产开发的面貌将发生划时代的变化，个人集资建房这种令人耳目一新的地产建设开发模式将登上自己的舞台，它不仅将使许多原来对自己所住房子的开发毫无发言权的购房者变成自己住宅开发的真正主人，也使更多具有中等收入的人能更早地买到自己的满意住宅。
此提案一旦通过，中国地产界将永远记住2005年。
国内集资建房第一人于凌罡的事业看来正步入朝阳。当记者采访时，这位刚过30岁的年轻人疲惫中透着抑制不住的兴奋，充满自信的他对记者说，个人集资建房这条路看来是走对了，当初刚开始操作时，他曾设想的种种困难而今正一个个被顺利克服，尤其让他感到振奋的是，上至建设部下至北京市建委的各级有关部门对他的集资建房项目都表示了肯定，相关审批政策目前也是一路绿灯。
商品房概念的划时代改变
于凌罡介绍说，集资建房目前运作一路顺利，但前段时间所选地块已有所变动，目前经过项目筹备小组的内部反复讨论，初步将地块定在健翔桥与三元桥之间的一块地块，具体位置现在还未最后确定。
至于楼型，原先所流传的高层塔楼及六层板楼均已被明确否定，楼型初步设定为小高层，带电梯，每家的户型由购房者自己确定。
建成后，这个集资建房的项目将对国人的传统住宅概念产生革命化的冲击。
首先是户型新。于凌罡向记者介绍说，项目建成后，各家的户型和面积将完全自主，即项目峻工后，各家的面积将不是以往意义上的居室概念：当你敲开一楼的一居室住户时，很可能他的一居室有100平米，而二楼的另一家三居室才不过80平米。
这样会不会使施工和设计难度特别大？于凌罡说已经正式咨询过有关规划和设计部门，答案是不存在问题，可行。
其次是产权新。建成后，用于凌罡的话说，各住户将拥有比现有产权权利范围更广泛的“大大产权”，他解释说，目前的常规商品房建成后，底商的开发权将属于开发商所有，开发商可售卖底商以取得收益，而集资建房项目成功后，底商的所有权和相关收益将属于所有业主，底商租售所得的收益分配初步设计为按每户面积来分，业主面积大者多得收益，面积小则少得。
小区内停车位的所有权也将全归业主。建成后，业主将按照事先选择划定的每户停车位停车，而毋须交纳任何费用——而据记者调查发现，目前相当一部分小区物业纠纷就是源于小区停车位收费。
第三是物业管理新。小区的日常物业管理将由一个经过注册的固定组织去实施，其功能类似于目前的业主委员会，但职权将比业主委员会要广：这个组织将聘请小区物业管理运行所需的各类工作人员，该模式也是北京目前任何住宅小区没有的。
在其后记者采访建筑设计院一位专家时，专家指出个人集资项目的这种物业管理模式非常类似于业内一直呼吁引进的我国台湾地区广泛实行的较为先进的物业管理模式，相比较现存的物业管理模式，它的好处显而易见：首先它完全免除了物业管理公司与业主之间的利益纠纷，而这正是现在物业纠纷的主要焦点。目前北京许多小区的物业公司是自负盈亏的经济实体，它的经营宗旨是奉行利润最大化原则，限于目前物业管理水平，许多物业公司为追求自己的利益总是挖空心思巧立名目地进行收费，相形之下，小区的业主们由于平时工作很忙，另外由于对物业管理相关政策法规了解水平的参差不齐，因此在实际上很难形成一个强有力的业主委员会来制约物业管理公司牟取非法利润，从而产生了双方权利与义务的尖锐对立，这一点已被目前繁多的物业纠纷所证实，前不久的一项调查显示，在许多小区中，“管家”已成为“冤家”，有超过一多半的(72％)业主对所在小区的物业管理不满。
还有一个新就是集资建房的初衷：可以省钱。据于凌罡的项目筹备小组最新测算，该项目最后建成后每平米的价格将比同地段的同类商品房价格低20％左右。
面对坊间曾广泛流传的能便宜40％左右的传闻，于凌罡澄清说，个人集资项目并不打算走经济适用房的路子，为了业主将来能够拥有完全产权并能自由交易的住宅，项目筹备会已决定按正常的商品房开发程序走，而与正常的商品房开发程序相比，个人集资建房可节省的是广告和销售的费用，但超支的可能是设计和建设费用，两者一均衡，结果为约有20％的价格差距。
定位：中等收入家庭的品牌社区
谈到目前项目的加盟者，于凌罡非常自豪，300多个加盟者中有100个以上拥有硕士学历，其中有约30个博士、教授级的高级知识分子，“海归”也不乏其人，央视的四大名嘴之一也已加入了于凌罡他们的行列。
在加盟者中还有一个特点：就有相当比例的房地产从业者，对此，于凌罡解释说，正是由于他们拥有这方面的技能和从业经验，所以才更加热爱这个项目，因为在平时工作中他们都是按照所在房地产公司的意图去工作，而集资建房项目就像是他们自己的作品，可以按照自己的意愿去塑造自己喜欢的住宅，而这正是其中许多人一生的梦想。
虽说加盟者中多数都是地产从业人员，但项目筹备组还是决定去外面聘请专业的房地产服务机构共建项目，当然也不拒绝一些相关房地产服务机构的热情帮助，据于凌罡透露已经有不下10家相关机构找过他，愿意提供相关援助。
带动现有地产开发走上新路
在个人集资建房初始，可能谁也没想到后来它的好处有那么多。
于凌罡向记者透露说，现在已经开始有地产公司找他合作开发个人集资项目了。对于这种现象，他分析认为，现在实际上随着新开楼盘的不断增多以及相当部分有实力的企业开始涉足地产业，地产业的竞争已日趋激烈和复杂，开发商的风险也在不断地加大，建设部提高地产开发企业首期资金投入比例和封顶销售以及禁占农民宅基地等相关政策的出台，更加剧了地产开发的风险和地产企业资金链运作的压力，一旦某个开发环节出问题、资金链断裂或销售时期过长，都可能是对一个地产公司的致命打击。
个人集资建房项目恰好克服了这些风险。首先销售对象已经现成，这就省出了开发者广告及销售的费用，其次，拿地也没有风险——开发商可在业主集体拿地后再介入，使得房子盖完即是售完之时，省去了资金链断裂之忧。
那合作点在什么地方呢？在项目运作过程中。于凌罡体会最深的是项目耗费时间太长及业主精力不够是项目筹备会面临的主要问题，由于业主们的知识再专业也比不过开发商，因此在筹备项目中许多原来不懂的要从头学习，再加之业主们自己都有工作，时间和精力不允许他们整天都花在这件事上，因此专业地产商和集资建房的业主们的合作契机就出现了：具体操作可由专业地产商去做，业主只要去监督就可以了。对地产商来说，花很少的成本、担很少的风险就可以完成一次地产项目的开发，双方达到了共赢。
据于凌罡介绍，目前越来越多的地产界专家和地产商对他表示了支持，并且也有越来越多的人相信，这条路将成为城市地产开发中一条行得通的新路，形成一个地产开发双轨制的新局面，为越来越多的人圆梦。另外，据业内人士预测，首批集资建房成功者不仅给了其他后继者信心，同时也将催生一批新的房地产服务商——代理集资建房机构。 |
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