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电梯紧张：都是商住两用惹的祸 |
瑞安房产网 更新日期 ：2005/2/3 10:53:57
来源：京报网-《北京现代商报》 |
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进出过写字楼的人几乎都遇到过电梯紧张的情况。上下班的时间、午饭时间，一些写字楼的电梯口会排起长长的队伍，记者见到的最长的电梯等候队伍有20多米长。由于住宅和写字楼的电梯配置标准不同，普通住宅的电梯配置低于写字楼，所以改变使用功能，将建筑性质从立项时的住宅改成竣工后的写字楼，或者将单一的住宅性质改成商务及住宅两用，这是造成电梯紧张的直接原因。那么，开发商为什么要改变建筑的使用功能呢？记者近日对此进行了采访。
改变使用功能节省电梯成本
每天乘坐电梯的人也许并不知道，电梯等候是有时间底线的，这个底线是开发商开发建设前期就预订好的。限制底线的条件包括电梯的速度、电梯的容纳量以及电梯的维护费用，其中每一项都涉及到资金；另外，住宅用电梯与商业用电梯数量与品质也有着极大的区别，这种区别每一项也都涉及到资金。
北京市建工集团设计公司的总工程师柯伟来先生介绍，实际上电梯是一个舒适性指标，电梯的数量越多，住宅内人员进出的舒适性越好。一些写字楼的电梯紧张，其实是商住两用惹的祸。
因为住宅配套的电梯由住户的数量决定，写字楼的电梯数量由面积与客户群的人流决定。住宅的电梯设置是按照每个楼门(一层几户)11层以下不少于1部，11层以上不少于2部；写字楼按照面积与客流量计算，其底线高于住宅标准。
记者走访房地产开发行业的设施管理部门了解到，9层建筑如果少用一部电梯至少可以节约50万元设施费。
改变使用功能节省土地出让金
土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为“地价”。
按照规定，国家对土地用途以住宅、商业、公寓分类并实行不同的土地出让金标准，从《北京市出让国有土地使用权基准地价表》中可以清楚地看出住宅与写字楼出让金的不同。在同类的地域内住宅与商业用地的出让金平均相差将近一倍。比如，在一类地区内开发商开发1平方米的商业用房与开发1平方米的住宅，只土地出让金一项就相差1950元，如果开发10万平方米的商业用房，土地出让金就会比开发10万平方米的住宅高出1950元的10万倍。
面对如此巨大的差异，开发商想到的办法是以住宅立项，以商住两用的名义销售，当然之后所有的配套也是住宅的标准，其中自然包括电梯的设置。
改变使用功能可以更容易贷款
住宅的立项及贷款都相对较易，因为开发商建设之后要卖给个人，每个买受人的贷款资格都有律师帮助确认，也就是说，还贷的风险比较小。立项一旦通过，银行较少限制。
而写字楼在立项及贷款都比住宅难度大。因为写字楼开发建设之后，需要依靠长期的不间断的租金还贷，银行贷款的风险比较大。因此写字楼的立项就不容易，银行为了规避风险，贷款写字楼项目的门槛高于住宅，比例小于住宅。而开发写字楼的成本又远远高于住宅。写字楼这种低比例高门槛的贷款以及艰难的立项，使得一些开发商将目光瞄向了改变使用性质。
住宅的建设成本低于写字楼的建设成本，商住两用建筑的销售价格又远远高于住宅，以利益最大化为成功标志的开发商为了利益的驱使，开始了以住宅立项，然后又以商住两用的名义销售，以最小的投入获取利益最大化。
混淆概念全为钻政策空子
随便问身边的人“商住两用楼什么样？”估计十有八九会说，就是经商与居住合二为一。其实这种由开发商制造的名词解释，从根本上混淆了商住两用。
北京地产界专家刘宏诚介绍说，“真正的‘商住两用楼’是指一幢楼底层是商用，上层为住宅的楼房，至于目前将住宅物业用做商业用途的所谓‘商住两用楼’，即现在被称为‘居改非’的住宅从来没有得到过国家的认可，如果哪位不信，可以看看这些所谓‘商住两用楼’房产证上的‘设计用途’一栏注明的是什么。”刘宏诚的解释得到了北京城市开发设计研究院一级注册建筑师刘新异的证实。
商业用房顾名思义，就是指从事商业活动的办公用房，具有经营性质；住宅是供居民居住的用房，不是经营办公用房，也不具有经营性质。两种住房的使用功能不同，开发立项的手续不同，建设费用以及缴纳的各种费用也完全不同。经营性质用房的开发建设费用远远高于住宅用房，开发商混淆概念全为钻政策的空子。
后话：
北京市规划委员会从2002年1月1日起实行建筑规划审查制度，所有建筑竣工时必须经过规划审查，审查中如果发现建筑使用性质发生改变将对开发商实施惩罚，以此对于开发商擅自改变建筑性质的违规行为从制度上进行规范，增加了建筑竣工的限制条件。政府部门的规范整顿，使问题从源头得到控制。但是近一段时间还会有跨年度竣工的建筑，几年前建成的商住两用也不会在短时间内寿终正寝，所以商住两用衍生出来的电梯紧张问题还会在相当一段时间里存在。
记者杜秀平 |
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