四川省泰和泰律师事务所刘俊律师：一般说来，如果是不可归责于当事人一方的原因办理不了按揭，原则上合同可以解除，已经交付的首付款开发商要退还。如果是因为贷款人的工资收入不高或者某些资质差导致通不过银行的贷款审查，就应该算是不可归责于任何一方的原因，开发商要退还首付款。而如果是买房人主观反悔或者没有尽到提供完整资料的义务，买房人就应该承担违约责任。

    >>设计

    问：开发商擅自改建原来图纸上没有的烟道，是否该负违约责任？

    四川省泰和泰律师事务所刘俊律师：如果开发商是对房屋结构或者户型的变更，开发商有义务告知业主，如果业主不同意设计变更，有权利退房。如果该烟道的改建并没有涉及到户型或者房屋结构，开发商就不会承担违约责任。

    >>合同

    问：合同上约定延期交房按“已付房款的百分之多少赔付”，请问已付房款应是已付的首付款还是总房款？

    四川省泰和泰律师事务所刘俊律师：商品房买卖中的已付房款一般说来都是总房款，即使是银行按揭贷款，只要签订了按揭合同，办理了银行按揭手续，其实银行就已经把按揭贷款支付给开发商，所以已付房款就是总房款。延期交房的违约责任中，开发商要承担总房款的一定比例赔付。

    王小姐问：自己不准备购买车库，但开发商要求签一份关于放弃购买车库的文书，是否合理？

    四川省泰和泰律师事务所刘俊律师：在法律上购房者没有义务签订放弃购买的声明，开发商主要是考虑车位对外销售，购房者的优先权利，如果购房者没有要声明的意愿，是可以拒绝在放弃购买文书上签字。

    >>交房

    郭女士问：交房时，开发商不愿意出示面积测量报告，应该怎么办？可不可以请个公证人来测量面积？

    答：按照四川省建设厅转发的《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》的通知，商品房竣工验收合格后，房产测绘机构应当对建成后的商品房进行复核测绘，出具正式房产测绘结果报告，并向购房人公示。购房人对所购商品房测绘面积有异议的，可以到房产测绘机构查询房产测绘结果技术报告或要求进行实地核查。出具面积测量报告是开发商的义务，开发商不得以一些理由拒绝履行，如果购房者对面积有异议，可以委托有法定资质的测量机构测量。（刘瑞国）

    >>公积金

    刘女士问：住房公积金贷款的金额该如何计算？

    答：住房公积金贷款金额＝（夫妻双方个人住房公积金月缴存额之和÷6％）×12×0.45×可贷款年限。贷款年限最长不超过20年且不超过借款人自贷款发放之日起距法定退休年龄的时间，贷款金额最高为25万元。（王成伟）