山西人为什么这么牛？原因现在大家都很清楚，山西的煤炭近两年来价格一路走高，电力的短缺、运输的紧张、矿产资源的不均衡现象都使得山西的煤矿主们的财富在短期内急剧膨胀，并且带动了焦化等一系列相关产业的飞速发展。

    但据调查，在山西煤矿密布的那些城市，煤矿主们并不在当地买房置业，而是选择距离不远的北京、上海等地，背后的原因主要是因为矿难频发，矿主们获得的大量财富可能会因为一次矿难就赔得倾家荡产，在外地投资不仅是为了转移财产也是看中了北京、上海等地良好的文化氛围和经济条件，有的人甚至把家长期安在北京，工作时在北京山西两地跑，由于经济实力雄厚，他们在北京购置房产时目标锁定在交通发达的四环以内的中高档房产。

    地产市场山西新贵走势正旺

    戴德梁行泛城中国住宅服务网研究部的数据显示，近两年，外籍人、港澳台人以及外省市人在北京投资置业大幅增加，尤其是一些高档房“三外”买家已经成为购房主力。去年外省个人在京城置业投资达到220.88亿元人民币。在庞大的外省购房群体当中，除了名声在外的温州人外，山西人在不声不响中购置了大量京城房产。

    另外根据北京房地产信息网提供的数字，2004年上半年外省市个人购买比例为23%，商品住宅、别墅、高档公寓项目外省市个人购买比例超过了30%，其销售总额达到220.88亿元人民币。而山西人便是其间的购房主力军，在23%的外省市购房比例中，有近四成是山西人。更有业内人士声称，北京的高档楼盘约有10%被山西大款买走。

    日前在山西省太原市商贸大厦举行的北京精品房地产展示推介会结束。由于山西人在北京买房置业越来越多，这次有近20个北京楼盘集体到太原来推销，就是因为看好山西市场。据主办方透露，房展售出20多套房子。有关人士称，“过去的两年里经济的高速发展，尤其是能源涨价，给山西相关产业的经营者带来了巨大的收益。于是，到北京购房成为这些人投资的一个新渠道。”

    最早将业务踏足山西的是北京人济集团，2003年他们曾组织山西看房团到北京看房，结果销售业绩让开发商颇为满意。此后该公司一直看重山西市场，并在太原设立了办事处，派出营销人员长驻山西，专业从事山西地区的销售业务。

    有人济集团作为先驱，2004年，宝星置业房地产公司也在山西省城太原进行推广，据称在一周之内认购80多套，非常火爆，以至于该公司位于西单北大街的一个项目开始推广时第一站不是北京，而是直奔山西。

    2004年年底，北京顺驰置地有限公司、北京锋华兴业等也开始进军山西。锋华兴业目前已经接待了好几批看房团，据该公司销售总监透露，成交率还是很高的。

    业内有关人士为这些山西大款做出总结：就房型来看，他们一般喜欢配套设施齐全的低密度住宅，独栋、连排、叠拼无疑成了户型的首选。就地段而言?他们更青睐亚奥板块和CBD板块。他们在购房时多以现金交易为主?并不采用通常的按揭方式。

    看到了山西购房者的豪气冲天，不禁让人想起了不久前还炙手可热的温州购房团。

    虽然没有什么深厚的经济理论功底，只是凭着自己的直觉，温州购房团就将自己从温州炒到全国，甚至足迹遍及美国纽约、长岛。这支近10万人的炒房大军，手中有上千亿元的资本，有消息称甚至更高，仅温州某房产投资俱乐部，会员就达6000多人。四年来，温州炒房团先后到上海、深圳、南京、杭州等经济较发达城市炒房产，所到之处房价骤升。那些凭微薄工资生活的市民们，惟有望房兴叹。

    温州炒房团现象引起各方争议。一方面老百姓买不起房，另一方面房价步步飙升，为建立公开交易机制，规范房地产市场行为，推动房地产业的健康发展，不少地方的市委、市政府日前出台措施，重拳遏制温州炒房团对当地地产市场炒房过猛、过热的现象。

    有意思的是，温州炒房团不仅炒高了外地的房价，也炒高了温州本地的房价。温州市最近出台了一个政策：“内部认购”将受到处罚。近年来，温州市炒房现象过热，引起各方不满。一些有钱人通过内部认购等方式大量购房囤积?炒高了温州房价。

    为规范推动温州市房地产业的健康发展，温州市出台的《关于加强商品房预售销售和转让管理的意见》规定，房地产开发企业进行商品房预售，应当向认购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应该载明《商品房预售许可证》的批准文号。特别是，房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》，不得以“内部认购”等方式预售商品房，违者由房产管理部门依照有关规定予以处罚。

    山西温州模式之别

    据业内人士分析，山西购房者和温州购房团实际是代表了两种购房群体，温州购房团是典型的炒房者，山西购房者则偏重于高端置业。

    温州购房团的购房模式比较张扬，不论在广州、上海，还是在长三角沿线，他们都一度让那里的房地产市场起了不小的波澜，还没等到他们在北京的市场上有所作为，舆论已经对他们形成了围剿之势，而山西人的购房模式就比较沉稳内敛，不声不响地购置了大量房产，显示了自己的资金实力。因此得到了北京开发商们的热烈欢迎，纷纷去山西开展业务。这体现了南方人和北方人不同的投资价值理念。

    山西人与温州人的投资方式有着巨大的区别。据调查，温州人炒房的方式比较精明，常是先以极少的资金以订金的方式把看中的楼盘定住，在短期内就把楼盘转手，业内称之为短投资，而山西人则要实在得多，他们喜欢将财富固化，喜欢买房子。这与我国自古以来的投资观念是分不开的。自古以来，北方人出外经商赚了钱后，喜欢回家买房置地。这一点在现在的山西人身上依然可以看到，他们依然有这样的偏好。因此他们在北京买房子是踏踏实实地长线投资，将房子作为自住或自家的产业来经营。正是由于这一点，业内舆论对于山西购房者还是比较友好的。

    此外山西人的投资理念与温州人不同。是买房子的目的不同，温州人的方式业内称之为索罗斯的方式，本质是一种金融投机，对于房子这种不可再生资源来说，这种炒作行为是恶意的，对市场并不好。而山西人则不同，他们买房子的主要目的是最后的居住，投资是副产品。他们是居住型的投资。其次，他们买房子所看中的房子特点不同。温州人一般就是看中一块地块有升值潜力，就大量买入，伺机出手，而山西人不太看中升值，更看中房子的保值，他们认为房子只有保值才能升值。

    除了以上的区别之外，温州人的购房具有比较大的资金链组合，是有组织的行为，他们能在短期内集聚大量的资金，对地产市场的影响比较严重，而山西人的购买则多是一种独立的个体行为。稳扎稳打，影响不大。根据北京中原地产市场研究部的调查发现，目前山西购房者有加大的迹象，但是他们绝不是别墅市场主要客户群体。北京别墅市场主要还是靠本地高端客户来支撑，外地人群也越来越倾向于到北京选择别墅，山西购房者仅是其中较为明显的一个特征。

    京城炒房疑点分析

    必须明智地看到，炒房现象的影响力跟规模有关，只有达到一定的规模才会对整个市场产生影响力。单个的炒房在现在的房地产市场中不可能完全被消灭，实际上每天存在着大大小小无数次的炒房，这些是跟地域区别没有关系的，对于影响不大的个人炒房，也就是一种房产投资形式而已，记者日前采访了北京中原地产市场部经理李林先，对北京市的炒房现象做了一些分析。

    他认为，尽管对于地产市场来说，大规模炒房不是一种正常的市场行为，也不利于地产市场的健康发展，但炒房行为的确一直存在。这个现象之所以存在，是因为炒作房地产有很大的利润空间。如果行业规范了，炒房者没有利润空间，届时这个现象也就不存在了。但就目前来说在北京投资房子来增值还是一个稳妥的方式，在北京“炒房”还是个明智的选择。

    针对目前一些认为房价高昂、不宜炒房的言论，他表示北京的房价并不高，而且业内很多专家都认为北京的房价并不是处于高峰，而是处于上升通道，未来几年房价仍然会上涨。

    他认为，根据北京统计局公布的数据来分析，近几年北京的房价上涨幅度不超过10%，因为这个统计口径的问题，并不能真正反映北京的房价上涨幅度。根据中原研究部多年来的调查分析，一些区域内房价年上涨幅度达到15%。以上数据分析表明北京房价一直处于上升阶段。而相对于上海，北京的房价有很大的上涨空间。尽管他并不赞成炒房者来搅乱房地产市场，但是实际上来北京炒房是有很大的赢利空间的。

    他认为对于一个地域的地产市场来说，炒房行为不会影响普遍的房价。炒房者肯定会对当地的市场造成一种干扰行为，使本来高企不下的房价稳步上涨。如果从细分市场来分析，炒房者一般炒作的对象是高端楼盘，影响更大的高端市场。对普通商品房的直接影响不大，但间接影响大。高品质、高端楼盘的上涨更给了普通商品房上涨的充分理由。

    前一段时间的央行加息会对炒房者有所影响，但目前的加息幅度影响不大。加息是调控宏观经济的一个金融手段，本来是减缓宏观经济的高速发展态势，因为房地产经济也是宏观经济的一个组成部分，所以对房地产的影响也是大家所探讨的一个焦点。加息是未来步入加息通道的一个信号，预示着未来会逐步加大利息。就本次加息而言，对购房者所增加的负担并不明显。但是加息隐含着投资房产所付出的成本未来有增大的可能，对炒房者来说是加大了风险。

    对于最近有一些地产商开始预测今明两年的房价将下跌，李林先有自己的看法，他认为未来房价一定处于上升空间。房价和交易量都处于上上升空间。北京的平均房价一定上涨，但也确实存在着一些能力较差的开发商和项目由于市场的原因调低房价，这个现象也表明他们和所开发的项目是市场竞争的失败者。

    投资的一般规律是：当市场处于低潮时，投资者介入。在北京目前的市场情况下，写字楼物业处于供大于求，价格走低，竞争激烈的局面，所以如果想长线投资可以考虑这个业态。如果想投资住宅市场，建议选择成熟商圈周边的项目以及附近有近期规划的项目。对于一个高明的投资房产者来看，他认为应该选择在这种情况下进入市场得利会最大。

    在各种地产形态中，炒商铺得利最大但风险也最大。商铺的专业性较强，投资的难度较大。一般来说炒作商铺获利的潜力巨大，所以北京近几年商业地产这么火爆。由于商铺这个物业看好的是未来预期，所以风险主要隐藏在将来的发展态势。所以从炒房对象排序来看，一般是商铺(底商)、集中商业、写字楼、酒店、住宅。

应刚/文