中城投资总经理路林称，在成都项目的实践中，各位地产老大把基金的要素应用得非常充分，可以说是淋漓尽致。

    尽管产业基金法一直没有出台，但是地产基金却一直在潜行。

    成都项目尽显基金要素

    王石、冯仑、胡葆森、蔡程、周庆治、孟刚等诸多地产腕级人物5年来走过了从中城房网、中城联盟，到中城投资的步步递进，合作也愈发紧密。

    1999年5月，王石、冯仑和胡葆森在北海达成构想，发起成立“全国房地产策略联盟”。同年8月，“全国房地产策略联盟”更名为“中国城市房地产开发商协作网络”。

    1999年12月，中城房网在北京正式成立，万科董事长王石担任首任轮值主席，提出中城房网四大功能：信息共享、共同培训、集体采购、集体融资。第二任轮值主席是冯仑，现在第三任是建业住宅集团董事长胡葆森。

    2002年6月，中城房网成员为推进产业变革和实践金融创新，策划组建投资管理公司(联盟基金)。当年9月，联盟内12个成员共出资1亿元成立了上海中城联盟投资管理有限公司，确立未来发展目标为中国最好的产业基金管理公司。

    2004年10月，中城投资完成增资扩股工作，新增股东5名，新增资本2510万，公司注册资本增加到12510万元人民币。股东单位发展到17家，包括万通、万科、南都集团、建业住宅集团、西南交大地产、天泰集团股份等。

    2003年底，中城投资按照基金管理模式和要素做了第一个股权投资项目———郑州联盟新城。在这个项目中，中城投资公司投资3000万，占30％的股权。该项目2004年11月28日正式开盘。中城联盟自此正式开始实体化运作。

    随后，2004年6月－9月，中城投资又开始运作成都联盟新城。把中城投资自己的投资(其内部称为种子基金)，有紧密投资人的投资，有外部投资人的投资，三块投资捆绑在一起，与原来的项目业主———西南交大地产公司共同组建了一个注册资本金为8000万的成都联盟新城(置业)有限公司。

    今年1月11日，该项目正式奠基。同时，中城投资第一届董事会第五次会议第一届监事会第四次会议、2004年度股东会议以及第二届董事会第一次会议等也在成都召开了。

    据成都联盟新城公司总经理刘兵介绍，该公司的股权结构是西南交大房产公司出资4800万，控股60％。公司董事长则由成都交大高新集团董事长孟刚出任，他本人出任该公司总经理，刘兵也是西南交大房产总经理。

    至于成都项目具体的操作模式，中城投资网站是这样描述的：“中城投资则联合紧密／外部投资人共同投资，获得项目公司40％的股权；紧密／外部投资人将股权统一委托中城投资公司进行管理，支付管理费用；中城投资委派董事及财务总监，中城投资收取管理费并获得投资收益分成，中城投资承诺溢价回购紧密／外部投资人股份”。

    实际上这40％股权的组成是中城投资出资500万，然后以1：5.4的比例带动外围资金，这5.4倍的外围资金包括中城联盟成员银都集团以及个人投资者的资金。他们已经承诺不介入管理，只管分红。整个项目由西南交大房产团队运作。

    深为刘兵津津乐道的是，该项目对于投资人设计的一个退出机制：投资人有一个保底，可以退出，刘兵认为这对投资人的风险有保障，所以能捆绑外部资金。但对具体的退出机制运行，刘兵则不愿意过多叙述。

    成都牧马山项目没有国内资金入场。但是，在本次活动中有一个美国纽约的基金参与，该基金正在跟进中城联盟接下来运作的青岛项目。

    牧马山项目并不惊天动地，但却是众多大佬苦心合伙运作的第二个联盟新城。

    牧马山项目距成都三环路武侯立交桥18公里。西侧紧临牧马山高尔夫球场(仅一路之隔)，该项目总用地面积为362亩，净用地面积342亩。据了解，该地块东西方向长度为250米左右，南北方向长度为850米左右。项目总建筑面积72789.51平方米，其中商业、会所配套面积3600平方米，总户数240户，建筑容积率0.318，建筑覆盖率21.3％，绿化率67.5％。

    中城私募基金模式

    这个被自己定位于房地产私募投资基金在中国的实践的中城投资，在公司简介中加入了“国内房地产投资基金的制度创新者”的文字。

    中城投资总经理路林介绍，2005年一季度，中城投资将进行第二次增资扩股。之后，资金规模将达到1.8亿元左右。

    路林称，在郑州联盟新城、成都联盟新城之后，中城投资基本上确定了一个基金管理的模式：用通俗的话说“先建仓，后集合投资人”，用成功的项目来带动扩大投资人圈子，即所谓用榜样的力量。

    在这样的项目投资中，中城投资的收入模式大约有三块，一个是以种子资金的投资收益；第二是受托管理紧密／外部投资人资金的管理费；第三块是超额收益率、利润分成。

    路林说，这类成功的项目投资，就能够很自然地发育成投资基金，挣了钱的投资人也会沉淀下来，然后转化、提升为基金投资人。路林认为，中城投资已经找到了一条通往基金管理的道路，那就是通过其项目品牌———联盟新城的运作，把每一个联盟新城都做成效益非常好，能为投资人带来直接与间接效益的项目公司。

    中城投资的三年规划是，三年完成10个“联盟新城”项目投资；投资方向逐步从房地产开发类向持有型经营物业类与房产开发类并重拓展，每年至少开发一个基金产品，利用公司的账户型基金开发基础，重点发展房地产信托基金和国际化合作基金，三到五年内公司管理基金(资金)规模超过30亿元。它的目标是做成中国一流的产业投资基金。

    此前，全国工商联住宅产业商会副会长高广垣在121文件出台后对外谈起房地产基金时曾经说，“由于我国到现在为止仍然没有出台产业基金法，因此也就业没有房地产基金的市场可以谈，但国内现在所发行的房地产信托是一种准基金的前身。”“但作为房地产重要的融资渠道，地产基金与地产信托一直隐身幕后，这一次因121号文件而不得不走向前台。”话语中颇显无奈。

    尽管政策未出台，但是国内资本还是按捺不住，此前由首钢集团、五矿集团房地产等五家公司共同发起成立的北京世纪华夏资产管理公司，开始地产基金的运作，但并不是很顺畅。上海相应的探索也紧随其上。

    其实，由于中城投资目前以及即将运作的项目都是股东或者联盟成员的项目，都属于关联交易，存在着较大的风险。但路林认为可以通过诚信的环境、注重品牌、项目公司要有好的制度安排，要利用好的管理工具，比如引入一套信息披露的财务报表等来规避关联交易的风险。

    中城联盟秘书长马小姐称，中城联盟原来有40多家，这两年经过调整，优胜劣汰。整个联盟的目标是在未来几年做成国内最优秀开发商的群体。接下来，中城联盟将在信息披露上下功夫，提出了联盟信息外部化的构想。另外还将拓展更为积极的政府关系，把这个行业自发的声音让主管部门知晓。