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关注个人集资建房：昙花一现还是朝阳初起 |
瑞安房产网 更新日期 ：2005/1/22 12:35:42
来源：《北京现代商报》 |
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日前，北京房地产界有一件轰动一时的大事，鉴于目前北京住宅高昂的价格，联想集团的一位工程师于凌罡决定联合其他购房者一起自建住宅，消息传出各方表情各异：赞同者有之，冷嘲热讽者有之，冷眼旁观者亦有之。
对于北京绝大多数购房者来说，房价像是胸中一块“永远的痛”，他们在心中默默支持于凌罡的同时，也在怀疑这种壮举究竟能够持续多长时间，对此记者采访了相关人士。
事态的最新进展
据悉，于凌罡打算通过非营利集资模式，购地开发一栋板式跃层小户型住宅(暂定)。根据这一建筑形式，他估计，理想的地块面积应该在6000平方米左右，地上建筑面积大概是25000平方米左右，由于朝阳区霄云桥附近的地块比较符合该条件，因此目前集资合作盖楼的地块初步定为该地块。
据介绍，该住宅项目初步规划为地上12到15层，地下2层。其中，地下2层为公共设备层，地下1层和地上1层为底商，地上2层至顶层为住宅。户型暂定4米×９米和8米×９米两种，层高4.9米-5.2米，每套户型的套内建筑面积约36平方米，销售面积约53平方米，增建跃层后可得使用面积约60平方米。于凌罡强调，上述户型不是最终定稿，参与者可以提出自己喜欢的其他户型，他们将综合参与者的意见后，再委托设计院设计户型。
于凌罡的事业现在得到了越来越多的支持，从现有的情况来看，不少的法律界人士和相关房地产服务机构都表示愿意帮助他，但这些帮助能否会达到完成一个项目所需的专业化服务水准，现在下结论还为时过早。
现在已有500多个购房者与他达成了初步的合作意向，另外还有多人与他联系，在表示对他的支持同时，也在探寻合作的可能。
政府部门：政策上可行，但操作难度大
记者采访了北京建委政策法规处相关负责人，他表示个人集资建房目前在法律上还没有明确规定，不过要从事房地产开发，有两种形式可以参考，一种就是现有比较成熟的房地产公司开发模式，这种模式需要有一个成熟的公司形式，符合公司法有关规定，还需要选址、规划、建设等相关专业人士去完成项目的建设，国家对于住宅建设有着严格的相关规定，个人集资的资金到位仅仅是开始，后续工作是一个庞大的系统工程，个人集资建房从愿望上是良好的，但毕竟住宅项目建设是一件严肃的事情，有着很高的专业化程度和技术背景的要求。
另一种就是几年前曾经出现过的合作建房模式，在2000年时，当时是由北京市房改办出面组织、由市房改办下属的北京社团住宅合作社负责开发的。2000年8月14日，北京市国土资源和房屋管理局及北京市房改办联合下发了规范此类行为的文件，文件首次将“居民和单位参与住宅合作社建房产权”明确为“执行经济适用住房的产权”。
在此之后，北京市陆续出现了政华家园等一批合作建房项目，但当时在这些项目的建设过程中暴露了一些问题，这些问题都极有可能同样出现在目前的个人集资建房过程中。
首先，由于开发者没有明确合作建房的特定对象，因此缺少住宅明确的发展规划。其次，业主是所建房屋的出资者，是合作住宅的建设主体，如其产权不允许进入市场，将影响居民参与合作建房的积极性。再次，单个的单体建筑受到城市总体规划的制约，将来周边的物业配置将受到局限。最后，易发生骗贷行为，导致集资建房的资金迟迟不到位。
他表示，个人集资建房将出现哪些问题还将拭目以待。
市场分析人士：目前进行个人集资建房还不成熟
记者采访了相关市场分析人士。链家经纪市场总监宫萍认为，中国目前进行个人集资建房还没有成熟。虽然从资金的角度来看，国内购房者应该完全有能力实现个人集资建房，据人行统计，截至2004年11月个人储蓄存款已经超过11万亿；但是，个人集资建房所需解决的最大问题是法律层面的问题，而目前中国的法治体系还不够健全。
个人集资建房与地产商建房的区别主要在于两者的目的不同，地产商建房的目的是以赢利为目的的，而个人集资建房并不是以赢利为目的的。由于两者的目的不同，使得两者在具体实施过程中的操作程序也大为不同。个人集资建房如果在前期各项工作完成之后(比如土地获取、设计图纸、寻找施工队伍等)就可以说完成了整个房产；但是，地产商在房产建设完成后，还要涉及到一个非常关键的程序就是进行销售，而在销售过程中需要涉及到的问题又相当复杂，包括项目宣传、推广等，这些方面工作的充分与否直接关系到整个项目的销售进度，更有甚者如果其中一个项目失误将导致地产商其他项目的建设进程。
从个人集资建房的对于购房者的利与弊来看，有利的方面有：可以适当降低购房成本；可以进行全程控制；可以满足绝大多数人员的要求，进行度身定做；可以比较公开各项事务。但弊也是显而易见的：管理存在缺位，组织者与其他参与者出资量相同，在重大事情的决策上就容易出现议而难决；后续纠纷比较难解决，法律层面存在缺位；利益分担不平等。
另外，任何一件事最低成本和最高收益是不能同时并存的，只能是以最低成本获取较大的收益，如果获取的是最高收益，就肯定不是付出的最低成本而是较高的成本。同样道理，个人集资既然能够较其他方式的成本低，必然需要其他方面的支出(从严格意义上来讲这些也应该是成本的一部分)，比如人力成本、时间成本、法律成本、协调成本等等。个人集资建房在成本上可能较低，但对于集资者其他方面将可能有所超支。
从目前的现状来看，由于毕竟还没有一个非常成功的案例能够很好地来支撑这种建房方式，很难说个人集资建房是否能成为一种潮流，只不过现在也是处于一种探索阶段，究竟成功与否，或者说这种方式在具体的实施过程中还会碰到哪些棘手的问题仍然是一个未知数，如果有了一个相当成功的案例，相信这种方式将会被大家渐渐采纳和实施，但这还需要一段相当长的时间。
地产开发商：不可能成为住房供应的普遍模式
就此话题记者采访了一些业内知名的地产开发商，他们的意见主要集中在三方面：首先，住房问题包括住房供给和消费两个环节。个人集资建房和开发商建房的目的是相同的：住房供给。相比之下，个人集资建房的成本不仅包括住房的工程建设成本，还要考虑筹集资金的机会成本，项目运营管理过程中的隐成本，更重要的是建设过程及消费过程中可能引发的风险成本。从这个意义来说，由开发商开发似乎更为经济，因为其有专业的开发技术和管理能力，有更强的抗风险能力，这也就注定了个人集资建房不可能成为住房供应的普遍模式。
其次，在目前金融紧缩的情况下，有资质、信誉的开发商都很难获得银行贷款，因此，这就需要参加合作建房的人，可以一次付清全部房款。但在连土地都没有的情况下，合作建房者很难达成相互间信任。即使所有参加者付清了全款，在目前形势下，各种手续的公关成本很高，参加者是否可以忍受大量灰色投入也是一个问题。
此外个人合作建房最大的风险还在于建房过程中出现的各种不可预测性因素，例如业主不满意承建商的工作、建筑材料供应不足等等，这些管理运行中的问题非常常见，对于专业的房地产公司来说，很容易解决，而对个人合作建房者来说可能就完全不一样。个人合作建房省下来的钱，恰恰是承担风险的钱，也就是本来开发商的利润。现在个人合作建房要压缩的主要也是这部分利润，但这部分利润本身是有风险的，因为并不是每一个房地产公司都可以赚钱。一个完善的房地产公司应该有完整的风险防范机制，比如土地贬值、股东退出等等，合作建房如果不能解决这个问题，只是靠个人信用很难积累参加者的信心。 |
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