在美国商业支出处于疲弱及劳动力市场正待全面扩张之时，住宅市场已成为目前美国经济复苏的最强劲的动力之一，当其它的投资机会显得不安全也不稳定之时，不断攀升的房屋价格增加了家庭资产。

    不断高涨的房价，使一些危言耸听者不断地预言：住房市场出现了泡沫并行将破灭。但住房价格仍不断上升并超过那些人预言的日期。事实上，也许住宅市场的末日远未到来。

    泡沫论是一个很好的问题。持泡沫论断的专家们现在已经不知所以，因为区域性住宅市场的上升态势及高企的联邦现金储备利率引发一个个购买者的思想斗争。当然，一些地区房屋价格的增长已超过了收入的增长，但人口的增长趋势、有限的住宅存量以及处于历史低位的抵押贷款利率仍支撑着房价。

    但如今一个更引人注目的问题也许是：住宅市场反过来是怎样影响市场的收益。较为典型论断是利率的变化在一定程度上影响住宅市场，其实，住宅市场反过来也可能影响利率的变动。

    让我们来看看近期美国十年期国债的收益变化。当许多有价证券通过抵押服务来防范提前支付风险之后，房地产抵押债券因能以更低的利率再融资而提前收回，2003年7月十年期国债利率接近3％，为40多年来的最低点。这是由美国经济通缩、一系列具有杀伤力的公司丑闻、及科技市场的滑坡引发的。

    传统理论认为利率的调整对房地产市场有一定的影响，而事实证明房地产市场只是波动而已。前一段时间美国十年期国债曾有两次明显的波峰，第一次是在2003年的秋天，利率在4.5％左右，还有一次是今年夏季过后当联邦政府减少住房优惠政策后，利率曾一度攀升至近5％，但在9月底利率终究还是很快滑到4％以下。JPMORGAN进行了的一项债券投资调查，认为市场对高回报有偏离。

    相反，一直处于低位的固定抵押贷款利率所承担的风险没有超过一个百分点，住宅市场仍轻易地操纵着利率的变动。尽管房地产市场似乎已达到了联邦认为应该紧缩周期边缘，但最近的一连串的房地产市场数据表明，房地产市场依然一如既往。

    令强劲的房地产市场感到威胁的是FannieMae（FNM）和Freddie（FRE）两大房地产机构运作，它们通过向贷款人和有关机构购买贷款及与抵押相关的证券来影响市场收益。尽管中介已经扩大了房屋产权交易机会，但FNM、FRE两大机构的庞大规模使促使其通过如购买国库券、利率交换及其它衍生产品等手段来减低利率风险。

    FNM、FRE及其它抵押机构的保护行为会暂时放大地下国债市场的运作。与此同时保护活动庞大而纷繁复杂，这可能引发利率变动。事实上，前一阵，十年期国债利率微调到4％以下，被认为是因国债市场需求旺盛，此时短期杠杆资金为保证利润而兑现所引发的。另一方面房地产抵押机构又为降低利率风险而疯狂购买长期国债，使利率在10月4日反弹至4.25％左右。

    尽管如此，债券市场的牛市依然遥远，前段时间有关机构对于FannieMae的会计操作调查时，要求它增加现金储备，并建议减少抵押贷款的购买。专家估计该公司要清算1000亿美元的资产才能维持所要求的现金储备率。

    尽管利率有上升至5％的可能，十期国债利率也可能升至这个水平。若抵押贷款利率也不幸升到6.8％，但这还是在历史低位，这意味着房地产市场仍将稳步前行。

 MichaelWallace每文／译