抽查100个小区99家物业

    此次调查采取问卷方式，在全市18个区县住宅小区内随机抽样进行。问卷调查内容的设定主要依据《物业管理条例》，同时参考了部分业主对居住环境的要求和意见。调查总样

    本为5000个，有效样本4681个，问卷回收率达到93.6%，涉及100个居住小区和99个物业管理公司。其中高档商品房住宅小区16个，普通商品房、经济适用房住宅小区共84个。

    经济适用房物管得分低

    调查结果显示，被调查的100个小区中，对物业公司总体评价满意人数为零的有21个小区。58.7%的业主对物业公司的总体评价为一般，14.3%的评价为差。其中，经济适用房的评价最低，总体评价“差”的占27.9%，服务质量“差”的占24.6%，管理水平“差”的占24.7%，收费“不规范”的占35.3%，收费使用收据的占68.2%，打白条的占7%，业主没有知情权的占33.3%，这些数据在三种类型小区物业管理的评价中都是位居榜首。另外，被调查的100个小区中，对物业公司总体评价满意人数为零的有21个小区，占到21%。调查表明，住宅物业管理企业发展不平衡，管理水准低的物业公司不受业主欢迎。

    业主评出优劣物业

    在高档商品房、普通商品房、经济适用房三类小区中，业主对高档商品房小区物业评价好的比例较高，达到57%。在99个物业公司中，有9家物业公司被70%以上的业主评价为“好”。调查中，有数家物业公司被50%以上的业主评价为“差”。

    市消协透露，近年来物业管理的投诉呈逐年上升趋势，2002年280件，2003年310件，2004年307件。物业管理公司和业主之间的矛盾既为居民生活造成了困扰和不便，也影响了北京市住房市场的良性发展。为维护消费者合法权益，全面了解全市的物业管理状况，市消协于2004年第四季度进行了此次对北京市住宅小区物业管理状况的调查。

    红黑榜

    七成业主认为好的物业

    ●北京大地物业公司(梅苑、北龙居小区)

    ●北京颐源居物业管理有限公司(颐源居小区)

    ●北京世纪金源物业管理公司(世纪嘉园)

    ●福斯特物业管理中心(福兴花园)

    ●北京鹏志物业管理有限公司(馥郁苑小区)

    ●北京中海外物业管理有限公司(北京星岛嘉园二期)

    ●中景濠庭物业有限责任公司(中景濠庭)

    ●北京清芷园物业公司(清芷园小区)

    ●北京佳美物业公司(京香福苑)

    逾半数业主认为差的物业

    ●北京市东旭佳业物业管理公司(海运仓A区)

    ●北京优尤物业公司(龙泉花园小区)

    ●北京佳诚物业公司(平原里小区、牛街东里)

    ●北京格兰浩泰物业公司(豪柏公寓)

    ●北京鲁能物业(椿树园小区)

    ●北京龙兴园物业管理有限公司(龙兴园北小区)

    ●北京金龙物业公司(金鱼池社区)。

    四大特点

    知情权堵塞最严重

    1.对于小区公用设施和场地经营的收益及用途没有知情权和监督权

    2.对于小区公用部位、设施、场地经营使用没有知情权

    消协点评：如此高的比例说明《物业管理条例》在人们生活中并没有得到很好的落实，存在着漏洞和死角。物业管理公司在涉及到与业主根本利益有关的经济问题上，剥夺了业主的知情权和监督权。

    七成经济适用房无业主委员会

    1.经济适用房小区

    2.高档商品房小区

    3.普通商品房小区

    消协点评：住宅小区没有成立业主委员会，意味着业主失去了参与小区管理的权利，同时失去一个与物业管理公司的沟通平台，对于消化解决内部矛盾十分不利。

    半数物业收费不公开

    1.反映物业收费项目和标准没有公示或不清楚物业收费项目和标准

    2.反映物业收费不开具正式发票而是收据

    3.认为物业收费标准与服务水平不相符或差距大

    消协点评：物业管理收费是业主最关心和最敏感的问题。调查结果显示，物业管理收费缺乏透明度，票据使用不规范，收费与服务不符等问题显然与《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》有关规定相悖，对业主无疑是一种侵害，同时也扰乱了市场秩序。

    物业管理服务得分尚可

    1.业主因小区安全保卫措施不力人身财产受到损害的

    2.评价机动车和自行车存放管理“差”

    3.认为物业保安人员的行为规范差

    消协点评：这说明人们对居住环境的要求已不仅仅满足于所购买的房屋质量，同时还要求有良好的居住环境和治安环境。目前这种低档次的管理水准与首都城市发展和精神文明建设不相适应。

    点名物业质疑调查公正性(反馈)

    昨天，记者回访了部分被消协列入黑名单的物业公司。

    北京市东旭佳业物业管理公司此次被调查的小区是海运仓A区，超过90%的住户认为物业服务人员的服务态度差、履行职责差以及素质低。对此结果，东旭佳业物业管理公司工作人员避而不谈，他对记者说，此前不知道消协做的调查，但他表示，海运仓A区是回迁房，刚入住两年多，业主以往反映的主要问题是房屋质量，针对的对象不是物业。

    北京格兰浩泰物业公司对调查结果连连喊冤。北京格兰浩泰物业公司王副经理表示，各个小区都会有些居民反映，但“大的问题没有”。他说：“这次调查不知道是什么时候做的、抽取了几户、找的谁做的，如果都找意见比较大的人，数据就可能是100%，这就不具有代表性了。许多不满意的都是一些交费不积极的，这样的人占了相当一部分比例。我认为我们不能做到大家都满意，但也不是调查问卷反映的这样一塌糊涂。”在记者的调查中，其他物业也表达了同样的观点。

    评判物业资质不能撇开业主(观点)

    北京市工商局副局长刘健认为，对物业管理公司的资质进行评判，除了建委的标准、合同规范的问题以外，还应该考虑加入业主对它们的评价。

    现在对物业公司资质进行评判，除了考虑经营的指标之外，还可以把一定区域范围内的、物业公司直接服务的业主的反映，通过数字或者其他形式表现出来，作为考虑因素之一。即使一个物业公司的注册资金很多、实力很强，但是服务水准却过低，这样的企业是否给它继续授予资质，确实是一个值得研究的问题。如果一个公司管理的水平、员工的水平和社会的评判不好，这是企业的硬伤。

    例如此次调查结果显示，如果95%以上的业主一致认为物业公司的服务差、水准低，虽然公司的资金雄厚，但是满足不了现代消费者在管理上和服务上的要求，这样的公司是否还有存在的必要？所以他觉得从政府角度讲，一些企业资质问题和年度审查的问题不能光考虑它们的实力，还要考虑消费者的评价。

王秋实/文